试行公募基础设施投资基金(基建REITs)的意义、主要内容与收益风险分析
发布时间：2020-08-11 08:11:43
证监会8月7日发布正式《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），这意味着各大基金公司最快将于下周一上报此类产品，公募房产信托基金即将问世。
由于国内在未来适当的时机可能也会开放基础设施以外的房产信托基金（以下简称REITs），因此首先介绍在国外行之有年REITs的定义与运行情况，再针对此次试行基础建设REITs的意义、主要内容与收益风险做一个分析。
一、国外REITs的定义与运行情况
1.REITs的定义
指通过向投资者发行信托基金份额来募集资金，并由专门机构投资到房地产或基础设施项目中，投资者按比例获得项目产生的租金或买卖价差收益的投资方式。自1960年诞生以来，目前全球已有40个国家或地区设立相关法规并发行REITs。
根据富时全球REITs指数，1994-2018年这25年间，全球上市的股权REITs的复合年度总收益率为10.3%，比同期标准普尔500指数的总收益率高出1%。REITs的投资标的是房地产，与直接进行房地产投资有一定相似性。
但上市的股权REITs的收益主要来源于分红和价格变动，这与股票投资也有较多相同点。对于上市的REITs来说，其市场价格变动同时受到房地产市场与股票市场的影响。
2.与直接投资房产相比较REITs的优势
（1）投资门槛较低
国外房产直接投资的门槛动辄在数十万美元，而投资REITs的门槛跟基金差不多，小钱也可以投资。
（2）投资的流动性较高
房产直接投资不论是在买的时候还是卖的时候，都要花费比较长的时间，如果投资后需要紧急流动性，除非大幅降价否则很难立即脱手。REITs多数是封闭型基金，在交易所挂牌，则随时可在市场上出售。
（3）多元化的投资
房产直接投资因为门槛高，个人很难做多元化投资。REITs可以让投资者投资原本无法进入的各种房地产投资领域，例如可以投资工业用地、写字楼、酒店及休闲旅游地产、购物中心、医疗保健地产、基础建设投资等。多元化的投资也可以分散个人直接投资单一类房产的风险。
（4）分红稳定的投资
直接投资房产在租客换人的时候会有一段空置期没有租金收入。REITs投资很多不同的房产，商用房通常是长期租赁合同，有稳定的租金收入来分红，适合需要固定现金流的退休后投资者。
3.选择REITs应注意事项：
（1）REITs要将其大部分利润或现金流作为红利分配，良好的历史分红表现是选择REITs的重要指标。
（2）不同领域房地产的收益和风险会有区别，投资者应选择自己相对了解和看好的房地产领域进行投资。
（3）有条件的投资者应使所投资的REITs在地理位置上尽量分散。
二、选择基础建设作为REITs试点的意义
国外的REITs可投资的房产相关项目包罗万象，基础建设只是其中一环，国内首选基础建设作为试点，有如下意义：
1.积极支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展。
2.国家坚持“房住不炒”的政策，基础建设REITs试点的可投资项目用地性质为非商业、非住宅用地。酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。从基础建设开始试点REITs,不会与现行房产政策相左。
3.基础设施建设具有初始投资规模大、短期获利不易，回收期长等特点，具有准公益的性质，以往这些基础建设的主要融资来源，主要是从政府预算内资金、城投债、专项债、商业银行政策型贷款、信托公司基础建设集合信托、保险公司参与投资等。多数是机构法人或是高净值客户才有可能参与的投资项目。
现在以公募基金的形式向一般的投资人募集资金，由于分红率较存款利率高与流动性较好，可以吸引保守型的投资人申购，对于引导大众资金参与国家重大建设，有重大的意义。
三、《指引》中的重要规定
1.投资的标的与运作方式
（1）80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额。
根据2018年6月上交所与深交所的定义，基础设施类资产支持证券，是指证券公司、基金管理公司子公司作为管理人，通过设立资产支持专项计划（以下简称专项计划）开展资产证券化业务，以燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场等交通设施，教育、健康养老等公共服务产生的收入为基础资产现金流来源所发行的资产支持证券。
基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；其余基金资产应当依法投资于利率债，AAA级信用债，或货币市场工具。
（2）基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得基础设施项目完全所有权或经营权利；不存在他项权利设定，基础设施基金成立后能够解除他项权利的除外；
（3）基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
（4）采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
2.聚焦重点区域与项目
根据国家发改委办公厅7月31日公布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（以下简称《通知》），项目的审核由省级发改委负责，聚焦的区域、项目与审核条件如下：
（1)聚焦的重点区域
优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。
(2)聚焦重点项目
仓储物流项目；收费公路、铁路、机场、港口项目；城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目；城镇供水、供电、供气、供热项目；数据中心、人工智能、智能计算中心项目；5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目；智能交通、智慧能源、智慧城市项目。
此外，还鼓励国家战略新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等。此外，经核可的PPP模式（指政府和社会资本合作，共同完成基础设施和公共产品供给）项目也可列入。
（3）试点项目需满足的条件
基础设施项目权属清晰、资产范围明确；运营管理机构具备丰富的同类项目运营管理经验，配备充足的运营管理人员，具有持续经营能力。项目运营时间原则上不低于3年；预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。
现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入；基础设施近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录。
3.对基础设施基金的要求
(1)对人员配置要求
设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少2名具备5年以上基础设施项目运营经验；
(2)对控管流程要求
具备健全有效的基础设施基金投资管理、项目运营、内部控制与风险管理制度和流程；
(3)对基金经理人要求
拟任基金管理人或其同一控制下的关联方应当具有不动产研究经验，配备充足的专业研究人员；
(4)尽职调查要求
申请注册基础设施基金前，基金管理人应当对拟持有的基础设施项目进行全面的尽职调查，聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务，与基础设施资产支持证券管理人协商确定基础设施资产支持证券设立、发行等相关事宜，确保基金注册、份额发售、投资运作与资产支持证券设立、发行之间有效衔接。
（5）独立机构评估要求
申请注册基础设施基金前，基金管理人应当聘请独立的评估机构对拟持有的基础设施项目进行评估，并出具评估报告。评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年。基础设施基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6个月。
（6）申请上市
基础设施基金拟在证券交易所上市的，基金管理人应当同步向证券交易所提交相关上市申请。证券交易所同意基础设施资产支持证券挂牌和基础设施基金上市的，应当将无异议函在产品注册前报送中国证监会。
（7）基金招募说明书内容
包括基础设施基金整体架构及拟持有特殊目的载体情况；基金份额发售安排；预期上市时间表；基础设施基金募集及存续期相关费用，并说明费用收取的合理性；募集资金用途；基础设施资产支持证券基本情况；基础设施项目基本情况，包括项目所在地区宏观经济概况、基础设施项目所属行业和市场概况、项目概况、运营数据、合规情况、风险情况。
（8）基金成立后的运作
基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托外部管理机构负责。基础设施基金借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的140%，可将不超过基金净资产20%的借款用于项目收购。
4.基础设施基金的定价与发行
基础设施基金成立门槛投资人不少于1000人，基金规模不低于2亿元。定价与发行方式如下：
（1）认购价格由网下询价方式确认
《指引》要求，基础设施基金份额认购价格应当通过向网下投资者询价的方式确定。基金管理人或其聘请的财务顾问受委托办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。
证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者、全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。
询价结束后，基金管理人应当及时向公众投资者公告基金份额认购价格。公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额认购。
（2）网下配售规定
向网下投资者发售比例不低于70%，对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得的配售比例应当相同。
其中基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。
其他专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例不得低于20%，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。
四、公募基础设施投资基金的收益与风险
从资产风险频谱的分布来看，REITs的投资的收益与风险介于股票、债券之间，既可以获得有明确预期的现金回报，又可以享受较为稳定的资产增值。不过基础设施REITs在中国毕竟是一类新的基金品种，投资者在投资时要了解清楚这类基金的风险收益特征才下手，不要盲目追新。
1.预期的收益
根据《通知》的规定，基金的净现金流分派率原则上不低于4%。对比国内现有类REITs收益水平，优先级收益率历史平均值为5.48%，派息率要求对REITs产品种类来说并不高，今年上半年美国、亚洲和欧洲REITs平均派息率分别为4.6%、4.66%和4.67%，国内要求与国际水平基本一致。
4%的收益率已显著高于10年期国债收益率和股票派息率，此外在出售基础设施基金时还可以期待资本增值收益，因此基础设施REITs具备一定的投资价值。
2.可能的风险
首先要注意的是，不管是地方政府或中央政府，都不能保证公募基础设施基金的收益与本金安全，投资人还是要有风险自负的观念。
对于公众投资者，基金管理人应当严格落实投资者适当性管理制度，会同基金销售机构认真做好个人风险偏好与产品风险评价。基础设施资产证券化的基础资产必须具有稳定现金流的基本要求，这与原始权益人的持续经营能力相关。
投资人应仔细了解基金募集说明书所列的项目内容的现金流来源，最好基础设施本身的收费就能够满足定额支付给投资人收益的要求，来谨慎选择公募基础设施基金。参考过去一些基础建设信托违约的情况，还是要避开欠发达地区的基础建设项目。
五、目前基础设施REITs可能面临的难题
1.专业人才供给不足
基础设施基金投资管理部门人员配置与基金经理人房产专业经验的要求高，具有基础建设项目估价、运营的人才供给不足，想开始进入基础设施REITs的基金公司要开始“抢人大战”。已经有培训公司在9月份要开设中国REITs实战高级研修班了！
2.可供投资的基础建设资产支持证券不足
目前在交易所挂牌的资产支持证券（ABS），基础资产主要包括个人住房抵押贷款、汽车贷款、不良贷款、信用卡贷款和企业贷款，并非基础设施REITs的投资标的。基础设施收费的ABS只占一小部分，在未来随着公募基础设施REITs的开展，将会有越来越多的基础设施ABS出现。
8月初远洋资本有限公司联合远洋控股集团（中国）有限公司、北京云泰数通互联网科技有限公司于上海证券交易所成功发行远洋-中金-云泰数通一号第1-10期IDC新型基础设施收益权资产支持专项计划（下称“IDC新型基础设施ABS”）。
项目储架规模为32亿元人民币，首期产品规模11.06亿元人民币，产品期限最长为9年，收益率符合最低4%的要求。远洋资本成功把握公募基础设施REITs实施前的最佳发行窗口，在短期内就会产生抛砖引玉的效果。