房产税的现实问题

2022-01-13 16:57:38


  这一次,我想和大家讨论一下房产税的问题。在无数次对于万科的复盘和思考的过程中,我的脑海里都会出现这样一只若隐若现的灰犀牛。这是一个我们不能忽视的重大因素,但又是一个存在巨大不确定性的因素。所以,今天我决定以这样一篇文章梳理一下房产税相关的问题。这些仅仅是我个人的一些思考,不见得对,又或者说对错其实根本不重要,重要的是我们不应该忽略这只犀牛。

  对于房产税又或者更确切的说法是房地产税,从2011年开始已经在上海、重庆两地开始试点,到现在已经有十年了,更不用提两地试点前的酝酿时间。虽然每一年的两会,都会循例地提出房产税相关的问题,但好像都是只闻楼梯响,就是不见人下来,渐渐地我们也有点淡忘这件事了。而且我们也看到,上海的房产税试点其实远远说不上成功,既没有达到某些人想象中的抑制房价上升的功效,实际能收上来的税款也极为有限。

  2020年,上海房产税实际收上来的税款也就不到200亿,大家可知道,这是包含了企业所负担商用物业相关的房产税的(自持的按净值的1.2%,出租的按租金收入的12%缴纳)。简单来说,其实企业早就在交房产税了,扣除企业缴纳的部分,个人住房部分实际缴纳的房产税能有多少,大家想一想就知道了。

  那是不是住宅相关的房产税就不推出了呢?

  不会!我想,这是我在这篇文章里唯一能确定回答的问题,除此以外的其他内容全是我个人的猜想。

  为什么说房产税基本确定会推出呢?那是因为这已经是写在明面上的东西,十四规划中明确要在十四五期间“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。我们也知道,十四五就是2021年至2025年,即使按最后的期限来算,其实也不远了。更何况,无论从补充地方政府财政收入、房地产调控以及共同富裕等各个角度考虑,房地产税都是一个很重要的政策工具。对于这一点,但我们这里也不讨论了,免得与敏感话题沾边。

  而另外一方面,我们看基础条件,房地产税想要顺利开征,主要存在的技术层面的障碍主要有:不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权问题等。

  不动产统一登记是第一位的,没有统一登记,就无法对全国住房进行统一确权。而登记之后的联网则是要害,没有全国住房信息联网,就无法摸清全国房地产的家底,更无从对每个城市每个家庭进行精细化调控。

  如今,不动产统一登记已经完成,全国住房信息联网也已初步完成。2018年6月,自然资源部发布消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

  而在70年产权方面,2021年1月1日开始施行的《民法典》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。70年产权自动续期,房产税的法理障碍也已经被消除。

  其他方面比如国地税合并等等也已经实施完毕,房地产税可以说是万事俱备,就等靴子落地。那么开征这一税种可能会对房地产行业本身有造成什么样的影响呢?对于这件事,有点类似于算命,我相信没有人可以准确说出具体的影响。以下,我就试着用我自己的逻辑去推演一下相关的几个问题,这些纯属我的胡思乱想,大家千万也别当真。

  第一个问题,未来房地产税到底将担当起什么角色。这个问题看上去很虚,但却是一个根本性的问题,只有搞清楚房地产税所担当的角色和作用,后面去讨论他可能引发的影响那才有意义。

  我个人认为,房产税大可能只是作为土地财政的补充,而不可能是替代。它的最大的作用在于促进公平,作为一种调节收入再分配的手段,同时促进相应阶段下房地产市场的正规有序发展,而不是降低房价。某种程度上而言,房产税和对奢侈品征收的消费税是一个意思。

  第二个问题,是房地产税可能的征收方式。按照目前的趋势看,房产税必然还是会采用“一城一策”的措施,因为研究已经证明,房产税对不同房价及经济发展水平地区的影响是截然不同的,因此想着推出一个整齐划一的全国标准税率那都是不符合实际情况的。

  2018年,我们国家房产税试点城市一共有两个城市,一个是上海,一个是重庆。首先说上海试点房产税政策,比如说一个家庭有三口人,这个家庭本来就有50平方米的房子,又重新购买了110平方米的住房,那么他的住房面积一共是160平方米,平均每个人的面积仅有50多平方米,并没有超过房产税60平方米的起征标准,就免收房产税。如果人均的面积超过60平方米,那么超出的面积部分就需要按规定缴纳房产税。

  而重庆的试点方案则完全不同,根据重庆方案,对于别墅和面积超过200平方米以上的大户型住宅物业,将首先被直接征收房地产税。同时,对于评估价格超过重庆主城区平均价格三倍以上的住宅,亦将被开征房地产税。在此过程中,依据面积,划定档次,而后依据已划定的档次,逐级调高税率。在重庆如果一人或一户拥有四套及以上住宅,将直接被征收房地产税,并直接课以累进税率。以控制个人或者家庭,占有“过多的、非自住”的住房资源,从而实现房产的“去投资化”目的。

  以上的两个方案都有点明显的富豪税的特征,普通人根本也轮不上交税,所以这两个地方的试点实际上也征不上来多少税,那就更不用说对房地产市场能有多大影响了。而大概率,真正要开征的房产税不会直接采用上述两地的方式,而是会以家庭为单位进行征收,至于是按照套数免征还是按照面积免征,这可能会一城一策,不同城市可能会存在一定的差异。

  第三个问题,是房产税中的房产价值如何确定。对于这个问题,目前是没什么确切的答案的,目前的所谓指导价或网签价有多虚,相信大家也清楚。在2021年2月,深圳率先推出二手住房交易参考价格发布机制。这几个月以来,已经陆续有12个一二线城市发布了二手房的指导价。目前这个价主要影响的是银行的银行的按揭贷款,最终影响到二手房交易的杠杆比例。但相信如果房地产税相关政策推出以后,这个所谓的指导价可能也会直接用于税款的计算和征收。虽然这个指导价可能会比实际的交易价格低,但对于泡沫部分也没必要那么较真了,按这个指导价能够征上来的税已经不少了。

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  第四个问题,是房产税的开征会造成什么影响。这个问题是我们最关心的问题,但也是最难说的一个问题。但我想,按照政策意图推测,房产税更大的可能是作为对地方政府财政收入的补充,而实际对房价的影响可能是比较有限,又或者说对刚需们看的房子基本没什么影响。

  要明白,楼市调控的核心就一个字:稳。房价持续上涨时,要“遏制房价上涨”,这是稳房价;楼市持续调整时,要“防止房价大跌”,这也是稳房价。毕竟,从最实际的利益出发,没有稳定的房地产市场,房地产税未必能收回来。因此,房地产税改革的直接目的不是为了降房价,其直接目的是为了增加地方财政收入。房地产税改革有三大作用:其一是最大限度压低房地产金融和资产属性天花板,其二是降低贫富差距;其三取代难以持续的土地财政,但这里面真的没有降房价这个作用。

  而房价最终的涨跌会受到一系列因素影响,房地产税只是次要影响因素之一。房价的未来,取决于人口、区位、土地、社区和经济等各方面因素的影响,这里面主要需要考虑的因素绝不包括房地产税。

  这里面其实还有一个问题,就是房产税的成本是否最终会转移到由租客负担的问题。对于这个问题,网上有各种各样的说法,都说得言之确确,有的认为租房是刚需,房东增加的税收成本必然要往租客身上转移。而另外一派则认为,租客承受能力有限,如果租金增加过多,必然降低某一地区的竞争力,导致人力资源外流。其实这两个观点都有道理,作为这个问题也不会有一个确切的答案,一切都是看地域、人口、配套、社区、机遇等因素的综合影响下,哪一方的议价能力更强。但可以预见的是,随着越来越多公共租赁住房、共有产权房等住房政策的密集推出,部分非热点地区的房东的议价能力将减弱。一套长期无法出租出去的房产,对于持有人而言,毫无疑问将彻底变成负资产(费用),这一改变对房产持有人造成的心理影响无疑是非常巨大的。

  说了这么多,好像其实也没说出个什么东西,但我想,重视起房地产税这只犀牛,可能正是这次节目的最大作用。



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