一家好上市公司的年报怎么看
发布时间：2022-09-23 07:48:16
信息披露是资本市场最重要的法则之一。甚至可以称之为基石都不为过。我们很多投资人都不喜欢看长篇大论，但实际上所有的投资机会都在公司的信息披露里明明白白告诉我们了。
今天，我跟大家分享下我认为的一家优秀的上市公司怎么写的年报，年报到底要关注什么？
我选择的是昨天刚发年报的一家A股极具代表性的企业——万科。虽然我个人不是万科的持股股东，但我特别喜欢看万科的年报，我觉得他们的年报是值得所有A股公司学习的范本之一。
第一节——重要提示、目录和释义
年报的第一节是一些重要提示，类似董事会会议情况，分红，审计师事务所意见等。大家一定要注意就是事务所必须是“标准无保留意见的审计报告”，如果不是，则意味着事务所认为公司的报表是有瑕疵的，我们可以直接把公司拉黑。
第二节——致股东
很多公司年报都没有这个章节。一些公司治理比较牛的公司才有，类似万科、中国平安等。我觉得这个章节是精华所在，一般都是公司董事长或者高管亲自写的，至少是贯彻他的意图写的。
万科在2020年报开篇是这么一句话：“对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。”
比销售数字更重要的是，行业竞争规则正发生深刻的改变。紧接着就非常简明扼要地论述了房地产市场的历史脉络，提出：依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。
管理红利时代充满未知与挑战，但危与机永远是一枚硬币的两面。在正视变化与风险之后，我们也要问自己一个问题：“行业的机会在哪里？”万科自己回答了这个问题，提出——机会来自客户的需求、机会来自城市的发展、机会来自对存量价值的挖掘、机会也来自科技释放的价值。
我觉得这是一家行业领导者深刻思考的结晶。彼得德鲁克在《动荡时代的管理》一书中写道：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。对企业来说，真正重要的问题不是行业有没有机会，而是“我们能否抓住机会？”
只有主动适应变化者，才有可能穿越荆棘，抵达成功的彼岸。万科已经回答了房地产在一个存量时代要怎么做的逻辑。如果我是万科的股东，持有这样的公司我至少是能够相对保持乐观的。
房地产行业的下行拐点已经到来，郁亮在业绩发布会说，“房屋回归居住属性，房地产也应该回归实业属性，这是一个不可逆转的趋势。”“回归实业属性，意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢，意味着房地产开发业务转向开发经营并重，开发越来越像耐用消费品，经营像服务业，企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱了。”万科提出“向制造业学习”，学习美的、学习格力，把客户服务好，把产品做好，把生态打造好，把投资者关系要做好。
需要补充一个关键信息点，万科历来稳健发展，净负债率只有18.1%，远低于行业平均线。郁亮自己对媒体说，与万科相对应的是，人民法院公告显示，2020年房企破产数量超470家，意味着每天都有超过1家房企倒下，此前依靠融资高杠杆扩张的企业，如今都在忙着解决债务问题，自救尚且不暇，更没精力考虑未来发展。
第三节——公司简介和主要财务指标
这部分一是公司的历史发展轨迹跟愿景介绍。二是最常见的一些重要的财务指标，比如资产总额、负债总额、营业收入、利润总额、净利润等。一些投资者只关注这部分，其实真正的底层逻辑都在别的部分，这里只是一个最简要的数字直观反映。
第四节——董事会报告
第四节我个人认为非常重要，如果你是股东，必须精读。
我简单说几个核心点。
一是销售情况还可以。分季度看，全国商品房销售面积增速依次为-26.3%、3.2%、9.9%和12.7%。也就是说未来短期内业绩依然是有保障的。
二是房地产开发投资以及新开工仍显乏力。2020年全国房屋新开工面积22.4亿平方米，同比下降1.2%，而上年为增长8.5%；全国房地产开发投资14.1万亿元，同比增长7.0%，增速比上年回落2.9个百分点。由于房地产是一个开发周期有2-3年的行业，这里有一定的疫情影响因素，但如果开工跟投资持续乏力，则中期业绩有影响。
三是房地产贷款增速进一步回落。2020年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长11.6%，增速较上年末回落3.2个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额比例下降至28.7%。说明金融端压降房地产投资杠杆很明显。
净资产收益率为18.5%，较2019年减少2.2个百分点。分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4,004.5亿元，占比95.5%；来自物业服务的营业收入为154.3亿元，占比3.7%。
从以上这些数据的结论是行业景气在下行，龙头公司净资产收益率下降，房地产及相关业务的毛利率22.6%下降4.6个百分点。万科的主业依然是房地产开发经营，物业收入占比不大，但是体量也不小，一年150个亿的规模，18个点的净利润率，27亿利润，给25倍估值，毛估下如果分拆物业板块上市，这个物业公司至少也值大几百个亿。
万科还在这个章节里就房地产开发业务、物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、酒店与度假业务、教育业务7个业务板块分别作了详细的介绍。
后续财务状况里说了负债情况，这里我自己算了下，万科的综合融资成本是6.1%，其他地产公司大家可以参考下这个标准。另外需要提醒大家，万科实际利息支出合计158.4亿元，其中资本化的利息合计80.6亿元，这里对利息作资本化处理也是地产企业很大的一个需要关注的点，如果资本化数额极大，需要谨慎。在存货跌价上，万科计提的比例是0.4%。
2021年，本集团现有项目预计新开工面积3,148.4万平方米；预计项目竣工面积3,587.5万平方米。我自己搜索了下，对应的2020年万科的开发项目实现竣工面积约3,381.7万平方米，增长6.1%。这个数字很重要。我作一个关键假设，即后续房价保持5%一年的增长，则10%左右就是营收的一个增速。
第五节——重要事项
这里说到了分红，我自己计算的股息率是4%。
截至2020年12月31日，公司担保余额为人民币326.46亿元，占公司2020年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为14.54%。这个担保额对于地产公司也很重要，需要重点关注。这个值太大有爆雷风险。
第六节——股本变动及股东情况
披露前十大股东信息。
第七节——董事、监事、高级管理人员及员工情况
披露公司高管情况。7位董事、监事、高级管理人员平均薪酬831万元。不过工资最高的不是董事长，估计是区域公司老总，有两个人领了接近1500万元，充分说明房地产行业多么赚钱。
毛估万科所有人平均薪酬是12万，但是主要大头是物业公司保安占了绝大多数，拉低了数值。
第八节——公司治理报告暨企业管治报告
这里主要说的是公司开董事会等的情况，属于不需要特别关注的，不过万科在里面披露了一个2019年度经济利润奖金计提情况。简单说，就是给高管发利润超额分享奖金，从这里可以看到加入一个好公司，对个人的收入有多么重要。2019年郁亮在薪酬外，这里还可以拿到2218万元的报酬，最差的一个人都还有609万。
后续几个章节比如内控、监事会都可以跳过。
第十二节是篇幅最多的财务报告，所有的财务信息出处都在这里，就不一一展开说了，投资者可以在这里看到所有财务数据。很多知识点就比较专业了，需要一定的财务会计知识作为阅读储备。
今天，就跟大家相对比较完整的分享了怎么看一家上市公司的年报。如有问题，可以给我留言。
下一篇：如何用均线指标来定义趋势方向
上一篇：如何选出“牛股”