美国的REITs指数及其编制和发展情况
发布时间：2023-09-18 07:38:01
美国主流REITs指数主要为标普、富时和明晟指数公司发布的地产相关指数，关注度较高的指数包括FTSE Nareit Equity REITs Index(富时纳瑞特全股票房地产投资信托基金指数)、S&P U.S. Equity All REIT Index(标准普尔全美房地产投资信托指数)、Dow Jones U.S. Select REIT Index(道琼斯精选房地产证券指数)、Dow Jones Equity All REIT Capped Index(道琼斯全股房地产投资信托上限指数)、S&P U.S. Technology REIT Index (标普美国科技房地产投资信托指数)、MSCI US REIT Index(明晟美国房地产投资信托指数)以及 S&P United States REIT Index(标准普尔地产指数)。上述指数均跟踪了美国REITs市场中的所有权益型REITs，涵盖了各种房地产领域，如办公楼、零售商场、住宅和工业物业等。并且上述指数均基于自由流通调整市值加权计算，主要区别在于样本空间和筛选方法。其中，道琼斯精选房地产证券指数、标准普尔地产指数、道琼斯全股房地产投资信托上限指数、明晟美国房地产投资信托指数以及富时纳瑞特全股票房地产投资信托基金指数有产品跟踪。
1. 标准普尔美国地产指数(S&P United States REIT)
标准普尔地产指数隶属于标普地产指数系列，采用浮动调整市值加权(FMC)指数，用于衡量特定市场和行业领域的地产股和房地产投资信托(REIT)股的表现。指数定义并衡量在美国上市交易的房地产投资信托的可投资范围。标准普尔地产指数共有138支成分股，采用每季度重新平衡一次的调整周期。
标准普尔美国地产指数成分基金主要聚焦于零售、工业用地、多家庭住宅用地、数据中心和健康保障用地等11类REITs。其中23支属于零售类，22支属于工业用地，16支属于多家庭住宅用地。从行业分布情况来看，总体来说标准普尔地产指数成分股行业分布平均，但集中度较高，市值分布前三的行业构成该指数近50%的权重。
2. 道琼斯精选房地产证券指数(Dow Jones Select Real Estate Securities Index)
道琼斯精选房地产证券指数(Dow Jones Select Real Estate Securities Index)同样隶属于标普地产指数系列，采用浮动调整市值(FMC)加权，该指数旨在追踪公开交易的REITs和房地产运营公司(REOCs)的表现。在选样上该指数排除了那些其表现可能受房地产价值以外因素驱动的公司，通过追踪行业领先企业，为投资者提供一个全面了解美国房地产市场表现的指标。
道琼斯精选房地产证券指数成分股主要聚焦于工业用地、零售业、多家庭住宅、数据中心用地等10类REITs。成分基金中，20支属于工业用地，19支属于零售业，14支属于多家庭住宅用地。从行业分布情况来看，总体来说标准普尔地产指数成分股行业分布平均，其中，市值分布前三的行业构成该指数近50%的权重。
3. 道琼斯全股房地产投资信托龙头指数(Dow Jones Equity All REIT Capped Index)
道琼斯全股房地产投资信托上限指数(Dow Jones Equity All REIT Capped Index)旨在衡量道琼斯美国股票市场总指数中所有符合最低流通市值(FMC)和流动性阈值的大盘权益型REITs，该指数由标准普尔道琼斯指数房地产投资信托/房地产投资信托行业分类层次结构定义。该指数为一个跟踪产品的指数，比较有代表性的产品为Schwab U.S. REIT ETF。指数采用浮动调整市值(FMC)加权，每季度重新平衡一次。
由于道琼斯全股房地产投资信托上限指数的市值要求，以及单个公司权重不超过10%的计算要求，该指数的行业分布较为分散且平均，囊括有13类REITs。其中，主要聚焦于零售业REITs (13.70%)、工业用地类REITs(13.70%)以及电信塔类REITs(13.10%)，此三类行业构成该指数约40%的权重。
4. 明晟美国房地产投资信托指数(MSCI US REIT Index)
明晟美国房地产投资信托指数也是一个自由流通调整市值加权指数，由房地产投资信托证券组成。该指数包括投资于核心房地产(如住宅和零售物业)的证券，以及投资于其他类型房地产(如赌场、剧院)的证券。MSCI美国房地产投资信托指数基于MSCI美国可投资市场指数(IMI)，后者由 MSCI 美国大型股指数、MSCI 美国中型股指数和 MSCI 美国小型股指数中包含的所有证券组成。
明晟美国房地产投资信托指数成分股所涉及的类型较为广泛，主要聚焦于工业用地、零售业、多家庭住宅、以及数据中心用地等11类REITs。从行业分布情况来看，总体来说明晟美国房地产投资信托指数行业分布情况较为平均，其中，市值分布前三的行业构成该指数50%的权重，而对于混合型REITs、和酒店度假村行业则涉及相对较少。
5. 富时纳瑞特全股票房地产投资信托基金指数(FTSE NAREIT All Equity REITs)
富时纳瑞特全股票房地产投资信托基金指数是自由浮动调整市值加权指数。该指数的成份股包括所有符合纳税条件的REITs，其总资产的 50% 以上为符合条件的房地产资产，但不包括以房地产为抵押的抵押贷款。该指数涵盖美国经济中的商业房地产领域，旨在为投资者提供一个全面的房地产投资信托业绩指数系列，并以此指数作为投资者考量的基准。
富时纳瑞特全股票房地产投资信托基金权重排行前10的REITs中，共有两只基建类REITs、两只零售类以及两只数据中心类，另外工业用地、数据中心、仓储、健康医疗、和特殊类REITs各一只。从权重上来看，占比较大的行业为基建类REITs、工业用地以及数据中心类REITs。整体来说，从TOP10房地产信托基金来看，涉及行业领域广泛，并且行业分布较为平均。
6. 美国主流REITs指数走势分析
对比美国主流REITs指数与同期股市和债市的走势，从2017年以来，REITs指数和标普500指数的走势开始出现较大差异。当前美国主流REITs指数走势弱于股市，主要系由于近年来美国政府强调“加强科技领域管制”、“注重供应链稳定”，为核心技术本土企业的资本开支和研发投入提供较高的补贴和税收减免，故资本多往计算机电子、机械设备等科技类行业集聚。而不动产领域随着美联储加息周期的开启，利率上行，在其他条件保持不变的情况下，更高的利率会减少物业估值，增加借贷成本。此外，相比于低风险、固定收益类证券，一旦利率水平更高，REITs高股息率的吸引力会随之减弱。
从风险收益情况来看，几个REITs指数中，S&P United States REIT指数的波动相对较高，FTSE NAREIT All Equity REITs指数表现相对较好，近期一段时间来看REITs指数的表现不及权益市场水平，标普500指数走势全面优于各个REITs指数。
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