举个例子来说说如何读懂上市公司财务报表
发布时间：2020-06-22 08:23:18
下面，我们结合公司财报来深入看一下保利地产的数据。
1、资产负债表-资产负债率：
首先，我们来看一下保利地产的2019年的资产负债表，以绝对金额（亿元）和占总资产百分比表示。
注：为了凸显比例比较高的项，低于5%的项隐藏了，所以分别汇总不等于单独汇总项，加总也不等于100%
从负债端，一般来说，我们不太喜欢高杠杆的企业，因为高杠杆的企业，意味着如果“出问题”了，有大量的债务需要还，容易破产。我们都知道债务是硬性的，你不可以说某部分钱不还。
但是相反的是，资产是软的。一是资产质量也有非常大的差别，比如说一个设备的账面价值还有一百万，但是真的需要钱时候，需要把这个设备变现，可能价值就很低了，有时候甚至完全卖不出去；二是很多公司会高估自己的资产价值，投资人很难知道账面价值到底有多真实，两方面造成了资产是软的。
根据上面的数据，可以看出保利地产也是高杠杆企业（2019年负债率为77.79%）。但是房地产的高杠杆与普通企业的高杠杆有差别，就是房地产公司是预售模式，房子还没有盖好就是销售出去了，钱已经到手了，反应在资产负债表上就是预收账款很高。
这块负债对公司来说是好事，因为虽然是负债，但只需要交付房子就可以平掉，而不是像从银行贷款的付息债，最终需要还现金。
另外，对房地产企业来说，房子还没有交付钱就拿到了，相当于免费拿到钱用。如果把这部分剔除，公司资产负债率会大大降低，保利去掉预收账款后资产负债率大概在46%左右。
2、资产负债表-有息负债：
第二个是付息债，这个是最需要关注的比率，对于保利地产来说主要是长期借款和中期票据。
有息负债是把双刃剑，用的好对自己有利，用的不好，这把剑可能落到自己身上。
不利的方面是：过高的付息债会给企业带来很大的还款压力，并且需要不停的付息，可能最后自己是给银行打工。
有利的方面是：如果公司质量足够好，可以以非常低的利息借到资金，那么可以把钱投到收益高于利息率的地方。这样从银行拿到低息的贷款，是可以进一步增加利润的。
这里可能直觉上比较难理解，自己有钱为什么还要借钱，这不是给别人送钱吗？简单来说，如果你能够从A银行以1%利息借钱，然后存到B银行收2%的利息，你是净赚1%。虽然现实中没有这么简单，但是逻辑是一样的。
根据保利地产披露的数据，无论是发行的中期票据进行的融资，还是从银行的贷款，利率都还比较低，至少不是给银行或者债券投资人打工。
注：长期借款的财务附注披露，来源于2019年财报
注：票据利率，来源于2019年财报
从上面来看，负债端无论是负债率还是有息负债的部分，基本是是可以接受的。
3、资产负债表-存货：
从资产端来说，我们会发现公司存货非常高。
存货高也是大家不太喜欢的，与负债一样的是，房地产企业的存货不是大家想象的那么差，甚至可以理解为是好事情。因为地产地产公司的存货要么是土地，要么是在建或建好的房子，房子这种存货如果变现，一般大概率是会溢价出售的。
而且放眼全球，房价总体是上涨的，不太像其它行业的存货，如果想甩手，不仅仅要折价，能不能卖得出去都是问题。房子这种存货的价值比坚挺，所以房地产企业的存货是硬通货。
保利地产存货占比56.5%，另加13.5%的现金，总共占79%，所以可以看出资产端也是非常好。
综上来看，资产负债表是过得去的，企业比较稳健，也可以说家底比较厚。
我们这里并未列举其它公司的负债情况，如果去对比保利地产在房地产行业里，也会发现保利地产的资产负债率相对来说比较低，有些地产公司的负债率很高。如果在环境恶化或者信贷紧缩下，有很多公司就开始大量变卖旗下各类资产或者公司来保命，过去一两年其实发生的比较多了，只有家底厚的公司，才更有机会抵御风险和熬过寒冬。
4、利润表-赚钱能力：
看完资产负债表，我们再看赚钱能力，这里用财务摘要替代利润表分析，下面是公司过去十年的的财务摘要。
公司过去的营收增长率、扣非后归母净利润都比较高；摊薄ROE基本维持在14%以上，也还不错；毛利率和净利率都非常的稳定，可以看出保利地产赚钱能力还是比较靠谱。
补充一句，这里面过去十年保利并没有产生比较大的负债率变动。
为什么特意提一句呢？因为有很多公司会通过提高负债率来维持ROE，但是从过去十年来看，保利地产的负债率非常稳定。
5、现金流量表-赚的是不是真钱：
除了看资产负债表（身子骨硬不硬），财务摘要或者说利润表（赚钱能力）外，还需要看一张表是现金流量表。
如前面讨论到的，房地产行业有一个非常特殊的行业特性，就是先销售，后盖房交货（准确的说是边盖变卖）。所以如果看房地产行业的“销售商品提供劳务收到的现金/营业收入”，这个数字是非常好的，但是如果看经营性现金流（CFO），房地产行业的经营性现金流是比较此起彼伏的。
对于这个问题，我们需要深究一下经营性现金流的计算，简单说经营性现金流就是经营一年下来，因为经营带来的现金的变动（融资和投资产生的现金出入是不算在经营性现金流），一般公司赚钱的话，大多情况下这个数值是正的。
间接法经营性现金流的“大致公式”如下（为了解释地产行业的经营性现金流，我们简化了公式）：
经营性现金流=净利润+非货币性调整项（如折旧、资产减值损失）-流动资产增加+流动负债增加
公司的经营性现金流受到流动资产的增加/减少或者流动负债的增加/减少影响的，从前面的资产负债表可以看到，保利地产流动资产和流动负债的比例非常高，所以这就给经营性现金流带来非常大的影响。
总体来说，房地产比其它行业受资产负债表的影响更大，导致现金流稳定性较差。如果去看整个的房地产行业现金流，基本都是上窜下跳，所以不大适合用经营性现金流来判断是否赚的是真钱。
6、其他项目-分红率：
现金流要关注，但是我们更加关注另外一个指标，就是分红和分红率。从过去十几年来，公司分红率逐步走高，非常的稳定，比例几乎是一直向上。
一般来说，如果能够持续稳定的分红，反过来说赚的钱比较真，否则是拿不出钱来做持续的分红。
根据2019年的财报，公司分红率进一步上升；但受疫情影响，我们对2020年分红比例还是拭目以待。
我们简单分析一下，按照2019年每10股分红8.2元，那么D/P=0.82/15=5.47%。
这里我们按照大概每股15元计算，股息率达到了将近5.5%，这个比较银行存款利息还要高。此外，公司还在继续增长，如果公司能够维持这个比例，那么赚的钱还是比较靠谱的。
7、其他项目-坏账问题：
目前来看，保利地产的总体比较稳健，盈利能力也还不错，但是不代表公司完美无缺，比如我们需要关注坏账问题。
大家都知道，随着房价的增速降低，大家信贷的量增加，当遇到经济环境不好时，坏账问题在某场危机中就会凸显严峻。保利地产有披露跟坏账相关的款项，我们来看一下其他应收款。
下面的表中可以看到这个数字在逐年上升，而且这个数字和营业收入对比还是比较大的，同时其他应收款占整体资产的比例越来越高，已经从一位数变成两位数。
下面这张图，是关于“其他应收款”的详细披露，目前根据这个数字不能说有多危险，但是做年度跟踪，是非常有必要的。
注：来源于2019年报附注
8.小结。
那么，目前为止我们分析完了保利地产的三张表，在前面我们聊行业角度时说道，这个行业不会一直增长，而且中长期来看，下降是确定的。
大家对于“永续经营”有疑虑的行业，最担心的是断崖式下跌，主要怕买入了哪天突然崩塌了，跑都跑不掉，这是我们投资中需要尽量避免的。
开头时我们提到，地产行业有一个领先指标。由于房地产企业是先销售收钱后交货，所以接下来主要讨论的这个领先指标就是，预收账款（合同负债）。
我们先看这张表，这张表是计算了“预收账款”和“营业收入”复合增长率（CAGR）的对比。
可以看到，2012-2019年预收账款的复合增长率和营业收入的复合增长率非常接近；但短期来说，2016-2019年之间的复合增长率则背离程度较大。其实也比较容易理解，短期波动可能带来增长率背离，但是拉长时间一定会非常接近。
房地产是先收钱后交货，所以预收账款会发生在营业收入之前。拉长时间看，我们只需要跟踪预收账款就可以知道营业收入变动情况。
我们再看这张表，除了个别年度，基本预收账款和营业收入都是两位数增长，而且当年营收/两年前的预收也大约略微大约100%，也就是说营收跟着预收账款走。这个比例也比较好说明了预收账款可以作为营业收入的领先指标使用。
注：2019年的预收账款合并了预收账款和合同负债，其中合同负债9.37亿元
当然，不一定必须使用当年营业收入/两年前的预收账款，也可以除以一年前的或者当年的预收账款。我们之所以选取了两年前的预收账款，主要是因为房地产行业一般在销售房子后的大概一到两年交付，变成营业收入，当年的营业收入和两年前的预收账款相关性更高一些。
所以这样说来，我们只需要及时跟进预收账款，基本可以把握未来一两年的营业收入。再结合之前的分析，保利地产的毛利率和净利率都非常的稳定，所以根据保利地产的预收增速维持在10%以上，可以保守估计未来一两年保利的盈利能力基本也可以保持10%的增长率。当然，更长时间的增速则需要持续跟进接下来的预售情况。
根据之前的分析，我们可以看出保利地产是相对来说比较靠谱的公司。
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