用动态的眼光看现在的房价究竟贵了还是便宜

发布时间：2023-05-31 22:47:33

　　这是一篇小文，起源是在雪球网上看到方丈回复网友的言论：

　　给对投资领域不了解的网友做个知识普及：“不明真相的群众”是著名投资论坛“雪球”的创始人，而网友提到的“大道2010年前后的发言”是指步步高创始人“段永平”在2010年前后的发言(段永平在雪球的id是：大道无形我有型)。

　　看到这段交谈为什么会想来聊呢，因为网友所困惑的问题，其实在股票投资中也是存在的，比如有些股票的估值看起来很高，但它就是可以持续的上涨，为什么呢?

　　这个问题的答案其实并不复杂：因为我们当前采用的估值指标，多数都是静态指标。

　　比如说用租售比、收入比去权衡当下的房价是否贵贱，用市净率、市盈率去权衡股价是高估还是低估。

　　以上的指标都是静态的指标，只是看到当时的数据，而没考虑到数据在未来会发生变动。

　　最明显的，如果我们用收入比来衡量房价的贵贱，假如说在2010年的时候房价收入比是25:1(网上随便找的数据)：

　　也就是按照当时的收入标准来说，一套房要耗尽一般家庭的25年的可支配收入。

　　而根据国家数据统计局的数据显示，在2010年的时候，人均可支配收入是18779元，2022年人均可支配收入49283元，增长了160%。

　　也就是说如果2010年的收入为1，那么现在收入就到了2.6，如果我们仍旧是用2010年的房价作为参考，那么房价收入比就已经变为25:2.6，只需要耗费不到10年的家庭收入了。

　　和之前需要耗费25年的家庭收入相比，压力其实就已经是大幅度下降了。

　　原因我们能够很直白的看到：工资的上升。从而使得原来看似很贵的房价，到现在再回过头来看，是那么的便宜。

　　所以从静态的收入比来看，2010年的房价的确是很贵，但是从动态视角看收入变化，房价是否还昂贵，这就真不一定了。

　　如果收入是持续高速增长的，那么在一开始的时候以相对高的静态估值买入，也不见得会是坏事。

　　相反，对于多数人而言，在过去的十多年里面彼此的差距是否被拉开，往往就是看是否有买了房子。

　　买了房子和没买房子的，今天的差距可就不是一点两点了，可能是数倍以上的差距。

　　因为个体和整体是存在差异的。

　　尤其是对于劳动力而言，虽然整体工资增速和房价增速相比并不见得有明显差异，但是时间对于个人的就业竞争力而言是负面作用的，随着时间的推移，个体的就业竞争力下降，收入的增速自然就劣于整体的增速。

　　而从生产要素的角度来说，不同的生产要素其实彼此间的增速是不会有太大差异的，比如社会平均工资、GDP增速和房价增速彼此间，其实没有太多差异(相关阅读：即使跑赢通胀，我们依旧贫穷——贫穷的根源是什么、香港房价与工资之间关系的实证研究—房价是工资的函数)

　　而资本、土地这些是不受时间影响的。

　　所以在此起彼伏中，依赖于劳动要素的个体，自然就慢慢落后于持有资本、土地等要素的个体了。

　　ps：顺带看了下广州最新的房价数据是34223每平方米，而同数据源在2010年的数据是10878，增幅214%，和收入增速相比并不存在明显差距。

　　因此对于多数人而言，在2010年的时候接受更高的静态估值买入，其实反而是更正确的，因为当时具备更高的增长预期，所以可以享有更高的静态估值。

　　这个道理在股市中同样是可以应用的，比如我就是被人用建设银行和贵州茅台给敲醒的。

　　我们回到2016年6月，彼时建设银行的市净率为0.8倍，而贵州茅台的市净率是5倍，单从市净率来看，贵州茅台明显是更贵的那个，买建设银行才是当时看似最划算的选择。

　　但结果我们现在都可以看到的，贵州茅台期间涨幅达到580%，而建设银行涨幅不足80%：

　　原因其实很简单，固然两者在此期间的估值走势大有不同，但是相比于估值，业绩的增速才是解释两者差距的核心因素，因为两者每股收益的增速如下：

　　和贵州茅台相比，建设银行的每股收益走势被压得像一根直线一样，即使它已经上涨了40%，但贵州茅台的增速是300%。

　　所以回到2016年6月，我们再看究竟是建设银行贵了还是贵州茅台贵了?我的选择会是建设银行比贵州茅台要贵。

　　结语

　　简而言之，对于低增速甚至是失去增速的投资品种来说，参考静态估值是有意义的;但是如果一个投资品种在未来具备高成长的可能性，那么我们支付更高的静态估值也不见得是一个坏选择。

　　本文其实和前不久这篇文章是一脉相承的：股票分红就一定是好事吗?

　　大家有兴趣的可以自己再多琢磨，想明白了之后，那对于未来房价的走势应该就可以有个大致的方向了。