买房的几点认知
发布时间：2022-07-27 11:17:51
梳理了一下最近思考的几点买房认知，和大家分享一下。
1、一二线房子是投资品，三四线房子是消费品
房子是财富的蓄水池，是中国最大的资金池。
房地产市场是300万亿规模的市场，而股市巅峰只有80万亿，基金只有二三十万亿。
人的身价=房产价值+证券价值+存款
大部分中国人后两项太少，基本是身价就等于房产价值。
很多人觉得自己没有投资房产的能力，一辈子也就只能拥有一套自住房，觉得买房只要自己喜欢就行。
结果就是认认真真上班，打工存钱，最后却随随便便买了房。
其实除非特别富裕，不然很少有人有实力买房只考虑自住属性，不考虑投资属性。
因为你总归需要置换，需要替小孩打基础。
房价短期看货币政策，中期看供求关系，长期看人口流动。
中国的城镇化率大约是65%，仍然没有达到发达国家的水平。
未来还是会有大量的人口涌入一二线城市。
目前一线城市在赶人，二线城市在抢人。
二线城市像中证500指数，既可以承接一线城市淘汰下来的“优等生”，又可以吸纳三四五六线城市晋升上来的“后进生”。
所以，二线城市房产的投资价值凸显。
而“老龄化”与“少子化”正在改变我们的人口结构，从七普的数据来看，人口拐点已到。以后人口会减少，而进入一二线城市的人口会增多。
那结果就是，三四五六线城市的人口会受到戴维斯双击。将来‘接盘侠’的力量会越来越弱。
在三四五六线城市买房，只能完全考虑自住需求，这是消费，不是投资。
2、投住分离的认知很重要
亚洲人普遍有乡土情怀，觉得在哪里买房，就是在哪里扎根，在哪里稳定。
而现实是，大部分人在一二线城市，很难在年轻的时候就买到自己很满意的房子。
区位、装修、学区、景观、物业等等方面都要兼顾，除非家里有矿或者天之骄子，不然只能做出取舍。
在上海，成交量最大的刚需房，300-500万的区间，基本都是一些老破小，或者远郊次新，居住体验差。
最理想的状态，你在郊区能找到一份不错的工作，这样考虑一些郊区次新，自住和投资价值都不错。
但是由于资源的聚集效应，大部分优质的岗位，都位于城市中心的CBD。
上海的漕河泾、陆家嘴人广、张江，汇聚了不可胜数的优秀工作。
而这里的房价自然也是相当感人。
很多人因为囊中羞涩，只能买一套偏远的房子，然后每天花费大量宝贵的时间在上下班路上通勤。
或者是买一套市区老破小，房子的年龄比自己还大，环境恶劣，物业不作为，毫无居住体验。
这两种都非常没有必要。
在条件不允许的情况下，优先选择投资属性好的房子，即便自己住不了。
因为，除非你的人生有非常大的际遇，让你穿越了阶层的鸿沟。
不然，你买的第一套房子，大概率就决定了你这一生能买到房子的上限水平。
原因很简单，优质的房产是稀缺资源，是可以持续上涨的。
而普通的工薪阶层，要承担房贷，养孩子，高物价等负担，不破产就不错了，能指望存下多少钱？
储蓄的速度赶不上房价涨速的时候，当你要去置换房产，无疑是捉襟见肘，望洋兴叹。
不能一步到位的时候，一定要优先考虑投资属性！
3、现在是买房子的好时机
从房住不炒至今，中国楼市整体经历了一轮前所未有的大熊市，今年的疫情反弹让本不富裕的家庭雪上加霜。
经济目前这个死样子，房地产的夜壶一定会拿出来用一用了。
2022年下半年，楼市触底回暖，是板上钉钉的事情。
从限购政策上看，大部分二线城市已经在悄咪咪松绑，之前卡死的上车资格很多都有操作空间了。
从贷款政策上看，LPR降低，首付比例降低是常规操作，从+100基点到-20基点，房贷150万，贷30年，多出利息46万。
从二级市场来看，前两年买房的是孙子，现在是爷爷。前两年卖房的是爷爷，现在是孙子。议价空间增大。
国家从来都不想抑制房价上涨，而是想抑制房价快速上涨。
从历史上看，楼市调控的周期性很明显，过热的时候降降温，低迷的时候加把火。现在就是加火的时候。
全球都处于大放水的环境，大家都已经积重难返，这种趋势短期（十年）内不容易发生大的转变。
资金是水，资产是船，水涨船高是自然反应。
而我国土地财政的模式，同样很难改变，药不能停。
这是支撑房价上涨的底层逻辑。
4、投资房产要好好算账
投资房产的优点：资金量大，可以上杠杆，容易长期持有。缺点：门槛高，包括资金门槛，认知门槛与执行力门槛。
二线城市想要上车，手上至少要握有200万现金。
买一个城市的房子，就是买城市的股票。
挑选好的房子，就像是挑选优秀的主动型基金，要全方面地看。
要多加中介，多比较，多看房。宏观上选城市，选地段。微观上选户型，选品质，选配套。
算好账，先确定自有资金和外借资金的量，确定启动资金，从而决定房子的总价。
计算清楚贷款方式、额度、利率，中介费等摩擦成本。
梳理家庭流水，选择30年等额本息还款最佳，一般银行要求月供最多是月现金流的一半。
每个月剩下的钱要能够覆盖家庭支出，不能大幅影响生活品质。
要有底线思维，建议储备3-5年的月供，防止极端情况的冲击。
房价涨幅=GDP增速+租售比-房地产税
摩擦成本要有底，并不是房价涨了就赚钱。
最后，我们买房是为了赚钱，如果条件不够，没有必要为了买房而买房。
从收益率来看，不加杠杆的话，房子很难跑赢基金。就算加上杠杆，也未必能够跑赢。
具体城市的房产，只有地头蛇最清楚，也就是房产中介。
网上的房源信息很多虚假的，链家稍微靠谱一些。
投资房产是一件知难行难的事情，需要付出很多的心血。
再提一句，现金流比氧气重要。
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