我的房产观：房价的上涨下跌与房子买不买
发布时间：2023-05-23 07:00:32
很少聊到房子，按理说做投资的，房地产是一个重要的资产，之所以不聊，就是怕误导人，更怕得罪了人。
前几天几个高中同学在一起吃饭，我犹记得上次聚会(18年)聊到房产的问题，大家跟我的意见不一致，分歧很大。所以这次我就矜持了很多，关于房子我个人有自己的看法：刚需随时可买，投资不做。
很难想象我所在的二线城市今年有600工地停工，况且最近也是频繁出现救市政策，从另外角度看也知道房地产有多惨淡，不惨救市作甚?现在看来，18年也许就是这个城市房价的高点，我在同学面前的说话应验了，可估计没人记得我当初说的。
我也并不是什么高人，而是我了解资本市场的规律，房子本来作为消费品，价格自然受供需的影响。大城市人多地少，上涨自然是对的。可当它被当成金融品，被人炒来炒去的时候，也就符合资本市场的规律，就是越是上涨越是有人买，越是下跌越是没人接盘。
房子为什么上涨?首先是城镇化的大势所趋，大家进城有需求，加之我们国家人口红利，缺口很大。其次，中国人对房子的情节，且不说结婚、孩子上学的需要，在我们心理总觉得有个窝才算踏实。你也想装修好点，买好的家具，可一想是租房不是自己的房子，往往会放弃这种想法。我个人就是。所以我买了第一套房子之后，心理踏实多了。再次，就是投机炒作的人多了，不管是开发商还是有钱的富人，房子投资带来高额的收益让他们趋之若鹜，且在这20年内房价的确跌的少，涨的多，更加坚定他们投资房产不会亏的心理。况且这种不动产看起来是绝佳的实物资产，可抵押，可收租，可自住，即使不升值拿着保值也不错。另外一部分原因是因为很多人不懂得投资，赚了钱不知道放哪里，放银行理财嫌收益低，股票基金不敢买(毕竟炒股的基本都没有好结果)，所以只能去买房子。这部分人很多都是当初的拆迁户，分了钱的那种。最后，房子本身流动性差，不像股票一样今天买，明天就能卖，所以即使是投机也需要长期持有一段时间，导致价格机制反应不灵敏。上面为了稳房价，又出台了很多限购限售的政策，比如持有五年才能出售，更加锁死了流动性。买可以，卖要等，买的多卖的少，价格不涨才怪。很多人是1718年买的房子，目前也到了可以出售的时间点了，卖的多买的少，结果不言而喻。
房价真的不会跌吗?至少之前很多人这样认为，这也是我跟同学的分歧点。中国房地产对GDP总量的直接和间接贡献率接近30%，房地产的贷款已经称为银行的重要资产之一，称为地方政府财政的主要支撑和居民的主要资产。正因为房地产成为众多主体的共同利益，因此很多人才有这种认知：国家不会让房价跌。
毫无疑问，中国房地产经历了20年牛市，积累了很大的泡沫，隐含了很大的风险，如果继续上涨，崩溃的杀伤力就会更大。据了解，我们国家目前的自有住房率高达90%多，远高于西方国家。居民杠杆率已经高达70%以上，在这些负债结构中大部分都是房贷。说白了就是房地产已经有点绑架中国经济的意思，居民收入的大部分用来还房贷，消费的部分自然就会被压缩。
这样来看，房地产的确是大而不能倒，在它经营惨淡的时候，有必要扶一把，毕竟太多人指望着它吃饭。日本90年代刺破楼市泡沫，土地价格下跌了26年，美国房产下跌导致了08年全球性金融危机，可见泡沫的破坏力是巨大的。如果你关注资本市场，也能发现银行与房地产的估值不断下降，反映出投资对于中国房地产前景的悲观预期。
我们寄希望于房地产泡沫能够软着陆，也就是通过控制房价，维持长期不涨(微涨和微跌都可以)，防止大跌，通过增加居民收入和通货膨胀慢慢化解，长期不涨的房价也许十年之后来看，就没那么高了。
有些信仰，只是没有站在更高的格局上去看问题，请把时间期限拉长，你也许会发现有些信仰只不过就是一种盲从。“物极必反”，“反者道之动”，这都是世界的规律，同样适合当下的吓死人的资本市场。
这些年我也发现身边人对房地产投资的观念转变，大家开始慢慢接受房地产不再是一个好的投资了。这跟之前大相径庭，这在投资市场叫做预期的改变。投资市场上一致性预期挺可怕，就像是不断上涨的股市，你这时如果跟他谈风险，他会告诉你滚一边去，耽误我赚钱。等到熊市下跌的时候，你发现到处都是看空的声音，眼里再也没有当初看涨的丝丝光芒。目前看空房地产的可是越来越多，等大家的一致性预期出现，还不知道是什么境地。或许到时候国家也无能为力。
永远记住一句话：每次泡沫都需要有人承担损失。就像是每次危机，都有利于上层，不利于中下层一样。如果你不信，就去看看疫情以来的消费吧，高端消费快速增长，而中低端低迷。再看看每次危机过后的贫富分化。大多数人都是随波逐流，从众效应，最悲惨的是最终成了承受损失的大多数。没有比资本市场更能反应这一现象。
至于我说的房子的话题得罪人，其实还真有这么一说。饭桌上还是不要轻易聊房子，假如有人没买房自然他会觉得不爽，毕竟大家都有资产了且升值了不少，侧面说明自己混的不好，落伍了呗。这其实也是你不敢不买房的原因之一，因为大家买了，你不敢不买。另外，人都有一种心理，一旦拥有就会朝着理想的方向去想，对于负面的就主动屏蔽。这像极了买股票，没买之前你觉得哪哪不好，买了之后就觉得这也好那也好，不好的压根不愿意去关注。这就是屁股决定脑袋，你买了房子自然是想让他升值，这时候有人说他会下跌，人家不跟你急眼才怪。这事关别人身家的事，说多了不好。
还有房子还能不能买?当然可以，顶着刚需的头衔就可以，不买房你结不了婚，不买房你落不了户，不买房你孩子上不了学…那就什么时候买都可以，尤其是在目前房贷利率下调的救市阶段，各种政策扶持下。买了如果跌了怎么办?要么你就买核心城市核心区域，核心意味着稀缺，稀缺意味着供不应求，价格坚挺。要么，你说服自己，就是刚需，买在最高点也无所谓。不过说实话哪怕我是刚需，买在价格最高点我也会觉得不爽，更不要说大跌了。如果是投资就算了，哪怕是核心城市核心地段。因为机会成本太高，买房子的钱买个国债也有年化3-4%的收益，有这钱你买房出租也只能得到2%，显然划不来，况且房子流动性没国债好，不是你想随时卖就能卖出来变现的。如果是贷款，还要出4%的利息，加上机会成本4%，也就是说除非这个房子年化收益能到8%这个投资才是划算的。否则买了就是个负债。可目前看有几个城市能达到这种收益率，更不用说还有房子装修和维护成本。
有人问我在上海十年为何没买个房子?一是我并不十分刚需，二是在我看来，掏空积蓄加上卖掉老家的房产换来上海的一套房子，并不是什么明智之举。生活水平和自由度会直线下降，这东西就是如鱼饮水，冷暖自知。不管你在外面多炫耀你在上海定居，都改变不了自己内心的焦虑感：不敢离职，不敢断供，更没有退路可言。这就像是一把梭了股票的感觉，心里没底。投资上我崇尚守正出奇，留有安全边际，二线城市的房产就是我的安全边际，也就是我的退路。在我这个投资者的眼里，房子已经不是我的资产，而是负债，他会让我的现金流不断的远离我，我没必要去买个负债回来。更何况这些钱我可以买成真正的资产——股权和债券资产，他们会给我带来源源不断的现金流。至于将来，我仍旧有机会去购买上海的房产，不过是用资产带来的现金流，而不是积蓄本身。也许等到大家都看空且绝望的那一天，要不真对不起我的逆向投资。
以上内容，纯属扯淡，不涉及任何建议...
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