为什么不建议大家提前还房贷？
发布时间：2022-12-06 17:19:05
首先我们要理清楚“房贷”这种贷款产品，银行究竟是如何计息的——复利，即每一期的利息都是下一期新增的本金。
房贷是银行贷款里面计息方式很透明的产品了，相对于信用卡利息、现金分期这些存在手续费等隐形借贷成本的，房贷所标注的利率就是实际的利率，即可以使用内部收益率(irr函数)进行计算。
所以无论你们是采用等额本息，还是等额本金的还款方式，对于银行来说都是没有差异的，内部收益率是一样的。
至于说为什么在同样的内部收益率下，等额本息和等额本金为什么在整个还款周期上，本息和会存在差异且不小。
这是因为两种还款方式对于本金归还的速度不一样。
等额本息是整个还款周期，每一期还款的金额(部分本金+部分利息)都是一样的，这就导致了它前期偿还的主要是利息，本金少;而等额本金则是每一期归还的本金是一样的，所以随着还款的次数增加，每一期归还的本息和是降低的。
所以大家占用资金的数量不一样，那么利息自然是不一样，等额本息占用的本金更加多，最终的利息自然是更加高。
因此当我们开始做一笔房贷之前，面对等额本息还是等额本金，我们首先要想清楚自己是想提前还房贷，还是想尽可能多欠银行的钱。如果有提前还房贷的计划，那么等额本金才是最合适的。
那么我们究竟要不要提前还房贷，决定性的因素是什么——理财收益率(资金成本)
我看到有些回复去说未来通胀是多少，工资增速是多少，这其实都不搭边。
无论通胀也好，工资增速也好，它们只是反映了这一笔贷款对于我们总资产的影响的变化。通胀高，工资增速快，那么每个月还款的金额相对于我们收入而言，占比会越来越低，我们现金流就越充沛;通胀低，工资增速慢，则占比会越来越高，我们现金流就越紧张。
但是这都只是相对的感觉而已，决定性的是资金成本。
通胀再高，工资增速再快，如果我们理财收益没办法超过房贷的，那么我们就应该提前归还房贷;反过来通胀再低，公司增速再慢，我们理财收益能超过房贷的，那么尽可能不还房贷才是最优选择。
这东西不难验证的。
用excel去拉一下数据就可以很清楚的看到，当理财收益率和贷款利率一致的时候，当两者的现金流期限相匹配的时候，还完款的同时，理财总资产也是归零的。
所以要不要提前还房贷，理财收益率是至关重要的因素，理财收益率低于房贷利率的，提前还房贷是绝对的最优选择。
而理财收益率高于房贷利率呢?
理论上就是不要提前还房贷会是比较好的选择(实务操作需要考虑现金流匹配的问题，不是单纯的比较理财收益率和房贷利率哪个更加高就可以下结论的，但这是后话了)。
所以要不要提前归还房贷，评价标准并不复杂：只要理财收益率低于房贷利率的，那么在个人资金流动性充足的前提下，提前归还房贷是一个理性、合理的选择。
因此从资金成本和理财收益率这个角度出发，我们回到实际生活中，我们不难以得出一个结论：提前还房贷对于多数人而言，是一个不错的选择。
因为根据西南财经大学和蚂蚁财富联合发布的调查报告《中国家庭财富指数调研报告(2020年度)》显示，中国家庭平均全年投资收益率仅为2.3%。这是2020年喔，A股小牛市的时间点，平均投资收益率也才这么点。
而即使是公积金的利率也还有3.25%呢。
所以以多数家庭的投资习惯和水平来说，提前归还房贷是一个基于自身状况所做出的合理选择。毕竟理财收益太低，那么偿还房贷反而才是资金利用效率更高的方法。
但是。
但是。
但是干货来了。我是不建议提前归还房贷的，原因和操作方法我会在下面给你们讲清楚。
为什么我不建议提前归还房贷
房贷对于多数人而言，其实是难得的优质贷款。它的优质主要体现在两方面：第一是贷款期限长，最多长达30年;其次是贷款利率低。
贷款期限长其实不用多做解释，毕竟除了房贷之外，多数的贷款都是在10年以内需要偿还。更短的偿还时间，意味着对资金的流动性和风险会提出更高的要求，而基于理财的不可能三角，在流动性和风险优先度更加高的情况下，收益的潜力是被压制的。
而当我们把投资期限拉长到30年，流动性的需求其实就会被削弱很多;而长周期视角下，一些原本短期高风险的品种，实际风险会出现大幅度下降，比如说股票。在流动性和风险的重要性都下降的时候，那么收益率自然会得到上升。
房贷利率的高低是相对的。
和银行存款相比，房贷利率自然是高的，但是和权益市场所提供的预期回报相比，自然是低的。
当然大多数人炒股都是赔钱的，所以送佛送到西，我会给你们讲清楚怎么做才收笔的，不会说让你们瞎蒙的。
接下来希望你们能够耐心一点，继续看下去。
如果不提前归还房贷，我们要如何规划投资组合?
投资组合是服从理财需求的。所以在规划投资组合之前，我们必须得弄清楚我们的理财需求是什么。
这个需求包括我们的理财目标是什么(归还房贷)、以及基于目标挖掘的对三要素的要求：流动性(30年的持续性支出)、风险要求(每期顺利归还房贷)、收益(到期投资账户要大于0)。
讲人话就是：为了偿还房贷，并且不能够出现违约;我们的投资组合理应满足每期有足额的现金去归还房贷。
所以我们可以把问题从“有没有投资方法可以做到理财收益率稳定比房贷利率高”转变为“有没有投资方法可以稳定的给我们提供现金流，以保证我们能够平稳的偿还房贷并在最终能够取得结余”。
答案是有。
但在展开之前，我们需要重新构建问题，对假设做明确的梳理：
假设现在有一个人背负着100万房贷，贷款利率为5.88%，还款方式是等额本息，贷款年限为30年，那么他每个月需要偿还房贷5918.57元，每年需偿还71022.84元，累计偿还213.07万元，利息总额为113.07万元。
问现在他持有100万现金，是提前还贷还是说继续维持贷款;如果不提前归还房贷，要如何做才能保证这100万最终能够支付每个月的房贷。
通过上述对假设的拆解，我们可以看到当我们选择不归还贷款的时候，问题就从如何保证理财收益率不低于5.88%转变为100万如何操作才能保证每个月有不低于5918.57元或者一年不低于71022.84元的现金流。
简单的说，当我们房贷利率在5.88%的时候，30年期限的贷款，只要我们可以做到每年稳定实现7.2%的现金流，那么顺利偿还房贷是没问题的。
而在这个市面上，存在着这样的理财产品吗?
不要想了，理财产品是绝对做不到的。
首先这么长期限的理财产品基本上没有，除了30年国债，但国债提供的现金流不高，而且价格波动并不小：
利息收入不足的前提下，肯定是需要抽取本金的，但是这么高的回撤，分分钟会导致规划走向失败。
所以期望通过固收产品实现7.2%的每年现金流，而且还是长达30年的期限，实现的可能性约等于0。
所以如果我们想要实现这么高的现金流，必须得把目光投向股票市场，投向那些稳定分红的现金牛公司，而且还是那些能够有把握存活30年以上的现金牛公司。
这样的公司是极度稀缺的，不过虽然稀缺，但还是存在的，比如多数人房贷都会选择的四大行。
大家都知道银行很赚钱，四大行更是很赚钱，但是四大行分红很慷慨，这是很多人压根就不知道的——在过去的十年里，四大行没有一年是不分红，而且每股股息还在增长：
我们以工商银行为例。
工行现在股息率将近7%(前几天低点的时候已经超过7.2%)。也就是说如果未来工行即使分红不再增长，只要能够维持现状，我们投入100万买入工行，那么未来每年是可以做到获得将近7万的现金分红。
但工行未来营收不增加，净利润不增加的可能性大吗?
可能性就很少，只要这个社会的货币数量还在增加，工行作为我国的系统重要性银行，它的营收和利润很难不会跟着水涨船高。
即使在过去几年一直高呼银行让利的日子里，工行仍旧从2014年营收6588亿增加至9427亿，营收增幅为43%;同期净利润从2758亿增加至3482亿，利润增幅约26%。
所以单是依靠工行自身的增长和现金红利，基本上都可以满足持续创造现金流的需求。
更加不要说长期持股是有很多额外创造收益的手段。
比如说工行是同时在a股和港股上市的，两者的价格波动是不一致的，因此可以不断在ah之间来回买相对便宜的，通过这样的操作是可以使得股本越来越多的。
又或者说碰到牛市的时候，利用趋势策略做个简单的择时，等到回落以后再重新买回，同样也是会使得股本增加的。
ps：趋势策略可以很简单的，比如大涨后跌穿ma60均线就离场，虽然没办法去规避所有的回撤，但起码能够降低很多：
或者给更具体的描述给你们：
卖出：短期内(60天以内)，价格上涨幅度大于30%的时候，定义为大涨。在此基础上，如果价格跌破ma60日均线，卖出持仓。
买入：在价格重新走平之后(60日价格振幅在20%以内)，价格重新站上ma60日均线时买入(短期内出现价格大幅上涨的除外)。
和上方描述对应的历史买卖点如下：
无论是ah轮动也好，还是直接做大波段的差价也好，这基本上让持股数量每年增加10%并不是什么大问题。
我们可以回到2014年，工行当时股息率也突破了7%。
假如我们当时买入工行，并且后续每年股本增加10%。那么到现在，我们1年能够领到的分红就已经等于原来投入资金的16%(1倍的股本增长*15%的每股分红增长)。而这个比例，在未来还很有可能继续增长。
这意味着什么?
按照房贷5.88%去算，100万的贷款，30年还，等额本息，每个月还款金额也才5918.57元，1年也才71022.84元，不足贷款金额的7.2%。
我们不难以发现，随着时间的推移，我们的现金流会越来越充足，几年的时间就会完全不一样。
如果我们在2014年没有全款买房，而是贷款100万买的房，每年要还7万的房贷;自有的资金买入工行，那么到了现在2022年，领到的分红除了偿还当年的房贷之外，还剩余9万块(16-7=9)。
这是固收产品绝对完成不了的目标。其实不要说16%还可以再增长了，即使是固定的8%的年收益，对于固收产品而言都已经是需要面临违约的风险。所以这是完全没法比较的。
红利组合在创造稳定、可持续兼带成长的现金流上，是占有绝对优势的。
拿来匹配房贷，其实就是很舒服的一种投资方法。
在强劲的现金流下，我们完全是有机会在十多年的时间里面，通过现金分红领取等额于房贷本息和的资金。
这方法既不复杂，实施难度也不大，基本上人人想做都能够做到。
只是说能不能想明白个中的缘由，是否可以克服自己的心魔就两说了。
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