日本买房知识小总结
发布时间：2023-11-25 08:37:54
日本住宅不动产的种类?
①新房公寓 タワーマンション塔楼，300户-1000户不等，大型开发商
②二手公寓 日本拆旧房，建新房的比例很低，所以二手公寓房龄一般很高。
可投资，可自己住
③一户建新房 外国人不建议?
④一户建二手房 不好出手
⑤购买土地，设计，建筑
可自住，一般不投资
⑥整栋公寓
⑦木造公寓
投资类型的房地产
房子在哪里购买?
①开放商：公寓新房，一户建新房
②中介公司：一户建新房，二手房公寓，二手一户建，土地，整栋公寓，木造公寓
③设计，建筑公司(House Builder)
土地+设计+建筑
新房VS二手房，优势劣势
①新房优势
房产税的减免，所得税的减免(上限10年)，政府的新房补助金(10-50万)，省去中介费
②新房劣势
期房，不能立即入住，同一地区选择性比较少，存在开发商的利润，导致房价比市场价格高，买房的时候只能参考样板房和电脑样图。
③二手房的优势
选择性相对多，房子开发比较早，地段好的房子比较多，可以看现房，价格是市场价，相对透明。
④二手房的劣势
旧房可能需要额外的装修费用，中介费用，3%+6万日元，没有政府的新房补助金，所得税减免额度只有新房的一半。
外国人在日本能贷款多少?
①有永驻，可以0首付低利率贷款
②没有永驻，能出20%-30%的贷款，利率较高
③一般可以贷到税前收入的6-7倍
④可负担比例，年收400万以上，35%，175万，每个月上限14.58万，所有贷款总和，包括车贷，手机分期贷款等。
各种银行房贷的区别
①没有永驻，可以支付首付，尝试在日本的外资银行，例如中国银行，建设银行。日本的メガバンク、みずほ銀行、三井住友銀行、三菱UFJ銀行
②有永驻
网络银行，普通商业银行，扩大经营范围而建立的新式银行(イオン銀行)
③Flat35，日本政府主导的类似债券的一个房贷商品。
贷款条件和一般的贷款不太一样，外国人一般不会选择。
贷款条件排序
网络银行(楽天銀行、SBI銀行)>メガバング(三井住友、みずほ)>イオン銀行>普通商业银行>外资银行(中国银行)。
贷款买房流程
看中一套房子，向不同的银行提交贷款初审，仮審査，初审批准之后，可以提交不动产购买意向书以及一部分的定金，通过初审的银行中选择一家银行提交正式的贷款，正式贷款通过之后，便可以和卖家签订不动产的买卖合同以及和银行签订正式的贷款合同，在指定期限内付清首付的话，就可以入住新家。
买房时的各种费用
购房时候的额外费用
新房：房价的3%-5%。二手房：房价的6%-10%。
①和签约相关的费用
二手房需要中介费，3%+6万日元
合同印花税(契約書印紙税)，5000万以下是1万日元的印纸，5000万-1亿是3万日元的印纸
②和房贷相关的费用
银行手续费(事務取扱手数料)
房贷寿险金(団体信用生命保険料)
房贷保险金(住宅ローン保険料)
房贷合同印花税(住宅ローンの契約書にかかる印紙税)
房贷斡旋费用(住宅ローン斡旋手数料)
③和房产登记相关的费用
所有权的登记，新房：所有权保存登记，二手房：所有权转移登记
抵押权的登记(有房贷的情况下)
房产登记税：支付给政府相关部门
行政书士的费用(约5万-15万)，自己不能办
④其他的费用和税
火灾保险：一般是提前支付10年份
固定资产清算费用
日本政府会在每年1月1日向不动产的拥有者，征收1年份的税
维修基金(一般40万以上，新房需要)
提前支付2个月的物业费，管理费，停车场费用(二手房是不需要的)
不动产取得税：入住半年后支付
可以节约的费用
①中介费
②贷款斡旋费用
尽量参与借房贷的过程，想办法降低中介费
③房贷保险
④银行手续费
像多家银行提交房贷申请，从中挑选条件最好的房贷
只需要支付一次的费用
①搬家费5-15万
②装修费，薄利多销，水分不多
③不动产取得税
土地・建物の税額=固定資産税評価額*4%
国定資産税評価額とは、その土地・家屋の評価として市町村長(東京23区の場合は都知事)が定め、固定資産課税台帳に登録されている価格のことを言います。
POINT：
政府说它多少钱就是多少钱
不是购买时候的价格，比市场价要低很多。
土地部分的取得税+房子部分的取得税
住宅类的不动产想要获得减免面积一定要大于50平方米以上，房子能获得1200万部分的减免，土地有公式，实际算下来获得的减免更多。
每年都需要支付的费用
每年的固定资产税，都市计划税
①固定资产税：固定資産税評価額*1.4%(標準税率固定)
②都市計画税：固定資産税評価額*0.3%(上限)
房子6年以上的中古不动产，房子部分的固定资产税的减免就没有了。总体来说，每年的交税金额都会上升一些。
特定年份需要支付的费用
①火灾地震保险的更新费用，一般是10年更新一次，10年10万日元左右。
②大规模维修追加费用：塔楼追加的费用比较高。
需要通过居民委员会投票通过。
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