想买房别忽视城市人口对房价的影响

发布时间：2022-04-10 08:14:42

　　如果你在房地产行业，你能明显感受到这几年整个地产行业都进入了低迷状态。

　　房地产每隔一段时间就会出现一次大的周期。以前每一次低谷之后都会迎来新一轮的上涨。看下面这张图，显示了过去这些年几次非常明显的周期波动。

　　前些年每一年的春节后楼市都会迎来一波短暂的旺季，行业内叫“小阳春”。然而这两年这样的情形似乎越来越少了。房地产从黄金时代，经历了白银时代，万科的郁亮说现在地产已经到了黑铁时代。

　　随着城市化进程越来越接近80%，随着进城的农民越来越少，住房用地资源消耗殆尽，加上“房住不炒”政策的坚定推行，房地产行业一定会越来越趋于稳定。

　　这最直观的就是房价趋于稳定，不仅房价会趋于稳定不再暴涨，而且很可能会出现一些人买房亏钱的情况。

　　随便买个房子就会涨的时代真的结束了，对于普通人来说，房子还值得买吗？

　　关于这一点，我个人始终坚定地相信自住的房子一定要买，用来住的房子还是要买。但买在哪里却需要好好挑选。

　　任泽平总结过“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，由于房地产是不动产交易起来非常不便，因此房地产投资往往都是长线投资，鉴于此，我们来看看与房价强相关的人口。

　　过去这么多年，房价能够直线上涨的本质原因就是农民工进城，进城的人需要住房，供需关系一直在被巨量的需推动着，于是房价在上涨。剩余可以进城的人会越来越少。城市总人口不会再激增，而是趋于稳定，房子的需求自然会受影响，房价也会趋于稳定。

　　有数据显示一线城市规划的户籍人口是有上限的，比如：

　　上海户籍人口1469万人（常驻人口2487万人），

　　北京户籍人口1389万人（常驻人口1868万人），

　　广州户籍人口1011万人（常住人口1867万人）。

　　这几个城市规划的户籍人口都在1500万人，所以对比一下这个数据，北京、上海、广州，其实最难入的户口是上海。

　　城市的常住人口是支撑房价的重要因素，如果城市人口接近城市规划的人口上限，那么城市人口最终会趋于稳定。

　　而这么多年的开发让土地资源变得更加稀缺，增量房会越来越少，存量房便会趋于稳定。房价也会因为流动性平稳而变得稳定。

　　根据徐远教授的理论，房价跟城市化率、GDP增长率和CPI增长三个数据相关，若是人口上限渐渐趋于饱和，那么最终一线城市的房价会跟GDP和CP两个数据有关。

　　而随着中国的GDP总量的增加，增长速度长期看会降低，长期能够维持在2~3%就差不多了，CPI的增长也在3%左右。

　　所以，未来一线（含准一线）城市的房价平均以5~6%的增长速度是差不多的。这和现在政府部门每年控制的房价增长速度恰好接近。

　　随着进城人口越来越少，一线城市的人口会趋近于饱和，二线城市的人口当然也不会激增。人口吸附力弱的城市，常驻人口很可能会微微流出。

　　人口流出表面上看是城市的好坏，实际上是收入多少在驱动着人口流向。人口吸附能力弱，就业机会就减少，收入会因为竞争激烈而降低。

　　任泽平在《房地产周期》一书中提到，中国的人口迁移第一个阶段是从农村向城市，目前正在进入第二阶段，向大都市圈聚集。这个现象显然会影响三四线城市的常住人口。

　　加上国家在推动共同富裕，未来会有更多政策向农村倾斜。最近有政策提到了鼓励中年人回乡建设，新中国成立时有数千万知识青年下乡，既解决了城市就业问题，也推动了农村建设。而现在如果中年人回乡建设成为大气候，势必会带来更多的人口回流。

　　这也会影响城市常住人口。最终影响房价的趋势。

　　总结一下，房地产过去这些年的发展主要受农民工进城推动对住房的需求，从而使房价一涨再涨。

　　现在城市化进程放缓，进城的农民工越来越少，可开发的住宅用地越来越少。城市人口和存量房都趋于稳定，最终房价会也会趋于平稳。大约维持在年涨5~6%的速度。

　　我的观点，房子一定要买。无论是资产保值、孩子上学还是让心安定都应该买房子。

　　只不过在未来人口长期稳定的一二线城市买房会更保值，在三四线城市的人口比较密集的地段买房更容易保值，再就是购买改善型的好房子更容易保值。

　　那种远离市郊的房子即使便宜也要小心选购，因为这样的房子未来接手的人一定少，价格自然不会高。

　　对于租房，有两种情况租房是更好的选择。

　　一是自己有房子，为了工作生活便利去租房；

　　二是自己对于租房和买房是有足够多的选择权的，这时买房和租房差别不大。

　　一点思考，仅供参考，不作投资建议。