如何计算投资买房的各种成本

发布时间：2022-11-21 22:33:28

　　如果买房是为了投资，那么我们一定要学会计算成本，比如机会成本。

　　什么是机会成本?

　　比如我们用500万全款买了一套房，这500万的机会成本之一，可以是我们在银行的存款利息。

　　那么如果是贷款买房呢?尤其是贷款买期房，我们是要计算机会成本的。

　　我们举一个例子

　　比如我们首付150万，贷款350万，购买一套总价500万的房子。

　　我们计划这套房子5年之后卖出。

　　我们需要承担的机会成本，150万，如果按3.5的存款利息计算，这是26.25万。

　　我们还要承担贷款的利息成本，贷款350万，贷款利率5.4%，5年的总还款金额是143.15万。

　　如果要出租，那就还需要承担装修成本，如果不装修就会损失租金的机会成本。房子的装修成本大概是房价的5%~6%。

　　按照目前的租金收益率1.5%，计算的话，500万的房子，每年租金大约7.5万，5年的话就是37.5万。所以这里有一个艰难的选择：如果不装修就会损失租金，变成了机会成本。如果装修，5年的租金，也刚好和装修成本持平。如果不考虑租金的成本，我们5年总的资金成本就是首付150万，首付利息成本26.25万，5年还贷成本143.15万，加在一起就是320万。如果加上租金成本，就是将近360万，如果5年之后，我们要卖掉这套房子，我们的贷款余额大概还有293万。把我们的360万和293万加到一起，一共是650万。也就是说5年之后这套房子要涨到650万，我们才不亏钱，这需要房子每年涨6%，5年涨30%。

　　如果从过去5年房价的走势来看，房价是没有上涨的，怎么未来5年呢?我们至少要保证房价的上涨幅度要与经济增速持平，但即便是这样，每年6%的涨幅，也不能实现投资上的正收益。

　　如果未来5年房价涨幅能到40%，房子增值200万，我们的5年的总收益率大约是200÷650=30%，平均每年6%。

　　房价上涨40%，但是我们的收益只有30%，这还没有考虑其他成本，比如交易的税费，比如物业费，取暖费等等。

　　在考虑各种机会成本和资金成本之后，投资买房的实际收益率并没有想象中的那么高。

　　以上假设是在首套房的前提下，如果是二套房，首付60%呢?有兴趣的朋友可以自己算一下。

　　对于未来房地产市场的预判，我们认为未来房地产的增值幅度应该不会超过GDP的增速，也就是未来5~10年，涨幅很难超过6%。

　　考虑到综合资金成本问题，投资买房可能不再是最好的投资选择。

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