数学计算对比买房和长期租房的经济效益
发布时间：2022-08-25 21:47:13
我一直很好奇单纯从经济角度计算，买房和租房的差异到底如何，所以借这个机会做了一个计算。
以苏州尹山湖附近某小区95平三室一厅计算。
买房的情况
总价约235w。
首付30%即70.5w，苏州首套房契税1.5%即3.525w，中介等其他费用暂且算2%即4.7w，购房时付款总计78.725w。
苏州园区公积金贷款，单身人士最大45w，利息3.25％。商业贷款119.5w，利息算6%(用了公积金贷款，商贷利息会提高)。得出30年每月还款9123.06元。
公积金按苏州园区最高比例算，一个月28400*12%*2=6816，每月需要自己再还款2307.06元。
30年后贷款还清，有一套房子。
不买房的情况
精装修95平三室一厅，房租算3800，暂不考虑房租涨价。
假设公积金可以抵扣所有房租，每月还有6816-3800=3016公积金。公积金按照银行活期利息算（这里的利息不太确定对不对），假设每月是0.1%，考虑复利就是等比数列求和问题，30年后公积金本息总计
3016*(1-1.001^360)/(1-1.001)=1306144=130.6w
因为不用还房贷，每月自己多2307.06元，按理财利息每月0.5%算（年化6.17%），30年总计
2307.06*(1-1.005^360)/(1-1.005)=2317476.5=231.75w
首付的钱，按年化6%计算，30年后为
78.725*(1.006^30)=94.2w
30年后的钱（包括没取出来的公积金），总计456.55w。
总结
如果房子在老化的前提下，仍然保持每年2.2%的涨幅，30年后价值235*(1.022^30)=451.43w，两者基本持平。
没有考虑的经济因素
1.房租会涨
2.公积金能否预支并抵扣全部房租
3.持续30年维持6%的理财收益率有一定难度
4.租房搬家费用、大件家具损耗、时间精力成本
5.30年房子会老化
买房会带来生活质量的提升，为了尽量排除这个因素，只对比经济效益，假设租房的方式也保持同等生活质量，该买的东西都买。很难有房子可以连续租30年，因此搬家经济成本会非常高，一次搬家可能得花几万甚至更多，大件家具也可能需要重新购买，时间精力成本以及可能影响心情没有计算。
总的来说，在国内目前这种现实情况下，房子代表了经济实力，挂钩的东西很多，包括找对象、学区房等都会有优势。由于大家普遍有置办房产的观念和习惯，这也会使得优质地区的房子倾向于涨价，坚持不买房要承担的额外压力也会更大。作为对比，长期租房的经济层面优势有限，租房很难长租，且租客利益没有足够的保障。所以买房整体看起来比较划算。
但是对于刚毕业工作不久的人来说，租房通常会选择合租，并且不买大件家电，节约各种开支，而买房肯定是希望自己整住，生活质量高很多，水电费等各种开支必然也会更高。如果同时还有比较高的理财收益，但房子涨价幅度有限，这时计算下来租房的经济效益应该会更好。
最后想说一下，之所以会做这样一个计算分析，主要出于兴趣爱好，并且在最终得出了买房看起来更划算的结论，这比我直接听别人说买房更划算也会更有说服力。如果有计算错误，请帮忙指正。
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