如何计算投资买房的成本

发布时间：2022-04-23 10:19:06

　　买房自住不在此文讨论范围中，此文仅针对投资性购房简单聊几句。

　　如果我们买房的目的是用来投资，那么我们一定要学会计算成本，比如机会成本。

　　什么是机会成本？

　　机会成本是在你做出选择时放弃的其他所有选择中，最好的选择可能带来的收益。简单地讲，就是指为了做某件事而放弃其他事情的价值。

　　比如我们用500万全款买了一套房，这500万的机会成本，可以是我们在银行的存款利息，可以是我们投资基金的红利等等。

　　如果是贷款买房呢？特别是贷款买期房，我们是需要计算机会成本的。

　　我们举个例子：

　　比如我们现在22年4月份，首付150万，贷款350万，购买一套总价500万的房子。

　　假定贷款30年，采取等额本金方式还款。

　　这套房子我们计划在5年之后卖出。

　　我们来算一算需要承担的机会成本，首付的150万，如果按3.5的存款利息计算，五年是26.25万。

　　我们还要承担贷款的成本，贷款350万，贷款利率5.4%，5年的总还款金额是145.09万。

　　如果用来出租，还需要承担房子装修成本，如果不装修就会损失租金的机会成本。考虑到是以出租为目的，简单装修。房子的装修成本大概是房价的5%~6%，也就是30万左右。

　　按照目前的租金收益率1.5%计算的话，500万的房子，租金大约7.5万/年，5年就是37.5万。

　　这里有一个矛盾的选择：如果不装修就会损失租金，租金会变成机会成本。如果装修，5年的租金，也就差不多和装修成本持平。

　　如果不考虑租金的成本，我们5年总的资金成本就是首付150万，首付款的利息成本26.25万，5年还贷成本145.09万，加在一起就是321.34万。

　　加上租金成本，就是将近360万。如果5年之后，我们要卖掉这套房子，我们的贷款余额大概还有292万。

　　把我们的360万和292万加到一起，一共是652万。

　　也就是说5年之后这套房子要涨到652万，我们才不亏钱，这需要房子每年涨6%，5年涨30%。

　　从过去5年房价的走势来看，除了部分城市，绝大多数地区房价涨幅已经趋于平稳。

　　那么未来5年呢？我们需要房价的上涨幅度至少要与经济增速持平，但即便是这样，6%的年增长幅度，也不能实现我们在这笔投资上的正收益。

　　如果未来5年房价涨幅能到40%，房子增值200万，我们的5年的总收益率大约是200÷652≈30%，平均每年6%。

　　房价上涨40%，但是我们的收益只有30%，这还没有考虑其他成本，比如日常物业费、等到交易时产生的税费等等。

　　在考虑各种资金成本和机会成本之后，投资房产的实际收益率并没有想象中的那么高。

　　以上假设是在首套房的前提下，如果是二套房，首付60%呢？有兴趣的朋友自己可以算一下。

　　对于未来房地产市场的预判，个人认为未来房地产的增值幅度应该不会超过GDP的增速，也就是未来5~10年，涨幅很难超过6%。

　　考虑到综合资金成本问题，投资买房可能不再是最好的投资选择。