房屋评估价值的几个分析维度
发布时间：2022-04-30 09:20:27
1、交易价值
小区流动性。根据小区成交量、挂牌量、成交周期、带看量综合判断。
一个典型交易交值缺乏的反例就是北京的商住公寓，几乎没有流动性，每次交易税费快20%，还需要占用购房资格。
主流的交易平台这方面的数据是比较容易找到的。各种量的统计时，分子相对容易找到，容易忽略的是分母，这个小区可以交易的房子总数有多少，是判断数据的的重要参考。同样是100套房子，对于总量300套和1000套房子的小区，显然表达的意思是不一样的。感兴趣的加葱头cotou168。
成交量。量大说明几个问题，这个小区出房量大，接盘的人也多，交易活跃。小的话，一则小区出房量小，二则小区购买人群减少，太旧或地段偏远。
挂牌量。大说明售出意愿强烈，要想卖出去，得从装修、楼层、报价上想办法，努力让自己的房子成为同等类型性价比最高的房子；小说明惜售，可交易的房子数量减少。
成交周期。这个要多分析原因，有大环境，也有个体原因。大环境就是如果限售限购或疫情等原因，不方便看房，或预期变了，成交周期就会变长。沈阳前2个月二手房交易几乎归O，受封城的影响小区进不去。个体原因主要是房子朝向不好、挂价太高等。现在平台的力量不容小视，如果想出手，几乎就是小区最低价，中介才会认真的给你推。
房屋价值变动。
当前价格和半年前价格比较。在平台上可以查看单套房子调价的历史变动。
经常会看到一些业主调价的轨迹，刚开始报出了自以为是的高价，然后在等待中开始下调预期，等刚刚开始有点热度的时候，又怕卖便宜了，开始往回调。这其中也职业的多军反复试盘，买房时尽量绕道而行，一旦发现业主坐地起价，坚决自己的意志，要不后面很容易惹麻烦。
最可气的是在看房过程中跳价，更缺德的是在交易过程中要补偿，没有起码的契约精神。
遇到这样的房主，如果拿捏不住，趁早结束交易，你要相信钱在手，货总有，尤其是当下的房住不炒的大环境下。
房屋本身的报价变化。最理想的报价当是在下调拐点处，只是这个点位很难寻找，这个点位靠自己对报价的理解，去跟业主谈。不到下决心的时刻，不要轻易约房主谈，之前的回合可以交给中介去完成，到了自己心理预期的区域后，再约房主面谈。
如果反复试控业主的底价，你又不买的话，很可能为别人作嫁衣裳。你谈下来的底价，也许是别人理想的价位，如果时间足够，业主把你的底价放出去，参照你的底价去成交，很可能辛苦一场空。最近碰到一个业主，沈阳一小区，房价从128谈到115，没下定决心，后来业主放给其他中介以118万出手了，业主还挺高兴，庆幸没卖给你，只要比115高就乐意出手了。
不要轻易跟房主预期：多少钱就买。感兴趣的加葱头cotou168。
整个小区均价的变动。随着市场转暖或转凉，均价是上下浮动的。理想的状况是小区已处上升趋势过程中，房子本身报价处在最低处。买到即赚。
房住不炒当下，以上不是指一个点，是一个区域，区域的幅度因人而异。这个幅度可以在3%或5%。
2、居住品质
主要考虑容积率、绿化率、电梯、车户比、楼龄。
容积率。
一般多层小区容积率通常不可能超过1.5，11层以下小高层住区容积率通常不可能超过2.0，18层以下小高层住区容积率通常不可能超过2.5，18层以上百米以下高层住区容积率通常不可能超过3.5。
具体的感受，可以找一些典型的小区去转转，在资金和性价比上做一个选择。另外也不能说容积率大和小就一定是好和坏。有的人喜欢热闹出门见人出门见商铺生活有闹市中，也有的人喜欢清静，愿意住在出门望不见邻居。
在看本小区的容积率时，也要看紧领你小区旁边小区的情况。实地看房最好是白天晴天去。
◆嘉和城，南宁，总占地400万平方米，建筑占地面积10.7万平方米，可容纳10万人，容积率0.82，绿化率40%。
◆世纪城，贵阳，总占地333万平方米，建筑面积600万平方米，可容纳12万人，容积率2.1，绿化率30%。
◆中天未来方舟，贵阳，总占地953万平方米，建筑面积720万平方米，可容纳17万人，容积率1.26，绿化率45%。
◆花果园，贵阳，总占地400万平方米，建筑面积1830万平方米，可容纳50万人，容积率6.4，绿化率58%。
◆天通苑，北京，总占地48万平方米，建筑面积600万平方米，可容纳60万人，容积率1.63，绿化率35%。具体到单个小区有3.5往上的。通常早期开发的楼盘容积率低，后期开发的楼盘容积率高。
这其中去了两个地方，花果园和天通苑。印象尤其深刻是花果园，晚上12点街面上依然人来人往，人员居住的这么集中，真是异常热闹，烟火气浓郁。
天通苑分东苑西苑中苑，每个苑又分为好多个小区，每个小区容积率不太一样。可惜是商业氛围稍差。
沈阳的恒大城一期二期，一街之隔，房价能差出20%去。
绿化率。绿化率是个比较抽象的概念，一般为项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
绿化率较高、容积率较低，建筑密度也比较低，住户就感觉比较舒服。一个良好的居住小区，高层住宅容积率不宜超过3，多层住宅容积率不宜超过2，绿化率不宜低于30%。真正意义上的别墅，容积率都低于0.5。办公楼和商业项目的容积率，一般要比住宅项目高一些。
如果建筑物高度一致，在满足日照条件的情况下，容积率高，建筑密度就高；容积率低，建筑密度自然会降低。如果建筑密度低，那么，建筑物的占地面积就比较小，可以布置更多的景观绿化。
电梯。
电梯住所层数在12层以上，18层以下，电梯不该少于两台，其间必须有一台兼具消防电梯功用;纯住所功用层楼在19层以上，33层以下，工作总户数在150户至270户之间者，电梯不该少于3台，其间必须有一台兼具消防电梯功用。一般状况下，24层以上住所应做到1梯2户或2梯4户。
曾经在广州看的一个小区，虽说位置比较偏了，但是房子设计的相当前卫，一梯一户，保姆单独还有一个电梯。
这个也是综合考虑，看楼层、电梯数、每层户梯楼、电梯品牌、物业安保管理等。电梯多物业费肯定也高。
车户比。
小区车户比是一项很重要的数据，一般小区的信息内都会有，车户比就是指小区总户数与车位总数之间的比例。如果小区车位配比过低，那么就是车位少于户数，日后入住小区将会面临停车难的问题，因此要是车位比低的小区，建议选择买车位，可以减少很多的麻烦。哪怕日后用不上，由于车位供不应求，升值空间都会比较大，日后无论是卖了还是出租，都是值的。
如果车位配比很高，高于1.5的比例，那么这时候就没有必要买车位了，由于车位数量高于住户数，后期必然会有大量闲置的车位，这时候业主可以直接租一个车位，没必要花费大量资金去买。
是否要买车位，地段和小区车户比是重要参考。地段越好，通常停车位一位难求或临停费用高。
楼龄。楼龄长的房子主要考虑的几个因素：房子质量差、卫生条件差、物业服务差、安全隐患多、持房成本增加、周边配套落后时代、贷款困难、转手亏损大等。
次新房是相对于新房而言的。它与普通二手房和新建商品房相比都有优势。
次新房指的是年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。
这个也可以设定一个自己的标准，比如房本使用年限的20%的范围都可以叫次新房。如使用年限是50年，次新也可以定义为10年以内的房子，使用年限为70年，次新也可以放宽到14年以内的房子。
次新房相对于普通二手房更新，规划设计、房型户型、楼盘质量、小区环境更好，次新房相对于新建商品房物业管理更加完善合理，价廉"屋"美。
如果自住消费的话，楼龄长的房子往往因为地段好、层住层次高不失为一种可以的选择。如果投资的话，楼龄是一个重要的参数。
3、物业服务
主要考虑责任心强、定期维修、干净清洁、物业优质等因素。物业费高低和物业服务有一定的相关性，具体的可以去小区转转。
物业提供的服务品质高低一定是与物业收费标准相挂钩，不可能指望花1块钱的物业费得到3块钱标准的物业服务。那些物业维护较差的，草坪露土、公区破损、乃至人员随意进出等问题大规模集中出现的楼盘大概率都是物业费较低，或物业费收不齐的楼盘。
当然物业费低不一定就代表物业服务差，比如北京一些早期的品质楼盘或机关大院小区，物业费收费标准都不高，物业维护至今都还尚可。背靠大树好乘凉有些还是有补贴的。
4、便利指数
主要参考交通，教育，休闲，购物，医疗等方面。感兴趣的加葱头cotou168。
交通。
首先，交通便捷不仅可以缩短出行时间，方便居民的生活和工作，还可以促进沿线地区的发展，进一步展现出地段的新价值，同时也是房屋增值的条件之一。其次，交通便利的房子不管日后出租还是转售都是很好出手的。
另外，由于每天坐公交或地铁上下班和打出租上下班所要花费的资金自然不可能一样，而且坐十分钟的车和坐一个小时的车所花费的资金也不一样，所以“交通便利可以减少日常支出”。
调查显示上班时间在40分钟比较合理。
如果上班时间超过1.5小时会容易产生疲劳感。
当然各方面都不错，时间越少越好。
出门有车坐，开车有路走。
出门有公交站点，地铁口便捷；周围道路多，四通八达，距离高速路口近，交通便捷。
如果一个小区开车到市中心，需要40min，但是没有公交，没有地铁换乘，如果居民没有车，交通是非常不便捷的。
另外一个小区开车到市中心，需要50min，公交地铁等公共交通30min直达。这叫做交通便捷。
可以看下地图，先把市中心的位置勾出来，再把三环四环的位置确定一下，然后再算下市中心到房子的位置。
从网上搜了一个看交通的具体方法，借鉴一下喽。
判断技巧1、看公交
前往工作地点附近的公交站牌，看看有几辆公交车可以到达房子所在的小区、去上班需要坐几个站、公交车的运行时间是几点到几点、公交车的间隔时间是多久、是否有直达车等等。如果情况允许的话，最好亲自体验一下。
随着城市轨道交通的发达，公交是一个补充。公交多了，有可能会有噪音等副作用。
判断技巧2、看地铁
打听一下工作地点附近是否有地铁可以到房子所在的小区、地铁的运行时间是什么时候、两趟地铁的间隔时间是多久、从房子到地铁站要花费多长时间等。如果地铁还没有开通，你还要记得打听地铁的开通时间。
地铁出口离家700米范围比较舒适，500米以内更好，再远了步行超出15分钟就影响舒适感了。如果在10分钟以内还是可以接受的。
判断技巧3、看小区规划情况
如果小区内的交通不畅或者车辆进出量较大的话，同样会影响居住环境，所以小区的规划情况也需要进行考察。如果购买的是期房的话，你可以通过小区规划图及售楼员的讲解来了解清楚小区的规划情况；如果购买的是现房的话，那就到现场亲眼看看。
人车分离车进车库可以电梯直达楼层最好。如果做不到人车分离，下楼能有车位比较重要。想象一下车位离单元门500是一个什么样的体验。
判断技巧4、看住宅离主干道的距离
住宅离主干道并不是越近越好，合适的距离是200米左右，因为主干道的车流量大、噪音大、尾气污染也大、扬尘也比较严重。
判断技巧5、看小区车位是否充足
自驾是出行中比较方便的交通选择之一，特别是对于一些上班族来说，所以买房时要注意问清楚小区车位是否充足。
判断技巧6、看堵车是否严重
这是我们在买房时最常忽略的一点，以为买到了位于交通要道附近的房子，上下班等出行可能很方便。但现实却是位于交通要道附近的房子一天到晚都在堵车，所以大家在买房时不仅要看房子所处的位置是否交通方便，还要看其位置堵车是否严重。
这次在重庆看的一个盘，地图明显一看就是单价低，去看房的时候了解一个情况，就是每天出入小区要绕好几圈，经常堵。
教育。
在沈阳买房的时候，曾碰到有的业主为了让孩子上学不穿马路就决定换房。也有很多家长，希望在楼上看着孩子走路上学去。
教育的属性，每个人的要求不一样。总体上教育是为了让孩子能上一个好的小学初中，如果有九年一贯制就更好了，如果出家门出小区走个500米就到不穿马路，哪就更好了。
一些学校囿于老校区校舍、硬件、经费等各方面资源有限，难以新建新校舍、扩充招生规模，品牌影响力难以扩张，招生办学的容纳和承载能力，和品牌实际的影响力不相匹配，有的升学率不错、历史悠久的“名校”，人人都想进，但是教室、宿舍却只有那么多。
品牌房企就不光是建房子，牛B之处在于建配套，建教育医疗商场街区产业等等，完整规划了一座城。买房尽量买大品牌的房子，尤其在房价还在3万以下的城市，这点尤其明显。
这时候，一些房地产项目就伸出了“橄榄枝”，由房企承担或配建一部分校舍、经费、设备等硬件方面的投入，而房企的项目，也因为有学校的加持而更有售卖的“噱头”，这也算是一种双方“共赢”的局面。
房地产和教育之间的联系，就算是主观意愿上再不愿意“挂钩”，客观实际上，二者也是难以做到真正泾渭分明的，就好像有一些所谓“学区房”打出来的那句广告词：“最晚起床，最早到校”一样，从地理位置和物理距离上，离学校近的房子，其价值含金量，怎么都是要和离学校远的房子不一样的。
当下的学区房其实有两种，一种是单校划片的，也就是一所学校会对应一个片区，在教育资源相对均衡的地方，需要积极的通过单校划片的方式来落实就近入学的要求。
而另一种则是多校划片的，也就是一个小区可以对应多个学校。这是目前教育资源配置不够均衡和择校冲动强烈的一些地方，教育部门会根据实际的情况，积极而稳妥的采取多校划片的方式将热点的小学和初中等分散到各个片区中，从而确保每个片区都能够大致的分配均衡。
还会有实行多校划片的，这种会通过随机派位的方式来分配热点的学校招生名额。派位没有能够进入热点学校的学生，仍然需要就近的安排到其他的学校去入学。
与此同时，还会因为一些地方的人口分布和学校的布局存在着不均匀性和街区形状不规则性，就近入学也并不是不意味着直线距离最近入学。
休闲。购物。医疗。
这几点不多说，想象以下场景，可能对日常生活质量的影响并不小。
下雨天跑着从电影院回家；
出门左拐就有成熟的餐饮商场配套，相当于星级大厨环绕；
下楼就是市级配套公园，奥森公园顶级跑道不到500米远；
周末背个球包去高校打羽毛踢足球，享受学校年青人汇集才有热闹；
附近好几个三甲医院配套等等。
5、房屋品质。
这个主要从房型、通风、采光、房屋属性等方面考虑，专开篇幅来学习。
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