买房必备哪些基础知识（新手必看）
发布时间：2022-05-13 22:35:16
攒首付
买房子首先就是搞钱，搞到首付。为什么要用搞钱这个词呢。
搞钱的方法无外乎两种，挣钱和借钱。
挣钱为本，借钱为要。
挣钱为本，树要想长成参天大树，需要根系发达，能够吸取更多的养分，才能支撑树干成长枝叶繁茂。
工薪族如果想立志买房大业，搞好本职工作，精于业务。不太推荐大家去做什么斜杠青年，相信兼职能挣比本职还多的钱，如果有这精力投入到本职工作中去，我相信肯定挣的比兼职还要多。
借钱为要，借钱相当于是加大杠杆，唯有买房可以借钱，尤其是首套刚需，能借钱给你的人你要感恩一生。
借钱的渠道有多种，银行、亲戚、朋友、同学。借钱的要义在于信用，养成找借条的好习惯，有借有还再借不难，还要养成付利息的习惯，再好的朋友也要付利息，这样才能信以立身。
积累信用
两个人，一个人没有信用卡，一个人有信用卡经常用无逾期按时还。
有点买房基础认知的都知道，后者信用好。前者属于信用小白，相当于没有人设，没有画象，别人无法做出判断，只能说目前没发现你有信用不良的表现，但是也没有发现你信用良好的表现。
信用表现在两个方面：人设和守约。
你向朋友同学借钱，如果高中毕业十几年没见中间没有联系，突然你打电话找他借钱，大概率你是借不出来的，很有可能被拉黑。从来不联系，见面就借钱，非常忌讳。
人是普遍联系的人，能借到钱是一种能力。这种能力来源于日常关系的维护，得交一些能够金钱往来的朋友。
信任是生产力，知根知底会增加信任度，往往是同窗几年的老朋友，或一起干过事创过业的朋友，会互相信任。亲戚不要指望太多。
做人讲究信用，说过的话要算数。开公司创业这些风险极高的事情不要轻易去借钱，有多少钱干多少事，赔了也是自己的本金，搭上杠杆风险放大了不好收场。
看房200套
买房小白一上来就会问很多问题，地段啊学区啊户型啊，提前也在网上学习了不少房产知识，有时候问的问题你都整不会了。
百闻不如一见，一切一切的问题，在你实地看了多套房子以后，你自己就有感觉了。
理论和实践相结合才会变成认知，才会帮助你下定决心。
知是行之始，行是知之成。
看房数量足够多，跟中介带看人接触的足够多，才会对房子地段环境这些因素有一个比较，有一个结构化的认知，从而慢慢形成独立的决策。
如果看得少了，很可能错过了下一套更好的房子。买房子是一件劳心劳力、天道酬勤的事，不是空调房售楼处喝茶享受，笋盘是需要靠量和全力以赴从沙堆里拨拉出来的金子。
买房子，加上50、100个中介，看100、200套房子，找出心动的三套，再三选一，加分。
笋盘价值体系
笋盘对于一个多军来说，是理想之城，是终极之义，是梦寐以求的标的。
真实的情况是，当前的笋盘几乎是没有的，有也是很少很少的一部分，也几乎是被比你出手更快、经验更丰富的人抢走了。
有的房子觉得笋，哪是忽略了背后的风险，非专业人士少碰，或者说交易少于10套经验的人少碰。
当前看着就挺笋的房子大多是以下情况
房主欠钱着急要还，降价出售。此种情况一般需要全款，可能做不了按揭。
房主欠债面临法院查封变卖的风险，着急出售。有可能在交易途中查封，人财两空。
房主国外或外地不了解当地行情，报价偏低。目前某壳类平台这类房源大多在未正式上架前就被推销给老客户了。
楼层低户型差顶层，业主银行贷款自己解不了需要买房出钱解贷。有BUG才有折扣，价格大多数就是BUG的体现。
法拍、不良资产处置等。目前已是一条成熟的产业链，有的法拍甚至能拍出市场价甚至还高，还有腾退不了、潜在长租合同、未知巨额欠费等风险。
我们的主要精力是主要找未来的笋盘。
1、被低估的城市。部分城市尤其是省会城市的房价，与省会的首位度地位不符，与区域城市带的地位也不太匹配，从租金收益、未来潜力、地段户型等综合因素来看是长期低估的。如沈阳重庆。
2、被低估的地段。先圈定城市的主城区，在这个主城区里，会有一些地段，由于没学区、配套差、交通差，或两区交界、旁临破旧小区、挨着化工厂医院等因素。这些洼地，按照城市发展的规律，BUG迟早会得到修复完善。
3、被低估的楼层。大多数顶层在市场上是折价的，有些被错杀的品种，正常的顶跃，一层二层层都是正常的；品牌开发商顶层防水隔热带露台赠送阁楼折价过大的。还有层高超出正常楼层所谓的消防避难层；所谓不吉祥的14、18层，还有诸如杨灰层这些。
4、被低估的户型。未来住房的趋势大概率是大户型大阳台。多子化老龄化，出于经济的考虑，家庭人口增多会是趋势，房间数按居住人口N+1以上会比较舒服，至少一人一间，还需要配备保姆间、健身房、宠物间、书房、影音间、茶室等，足不出户完成居家、工作、学习、休闲、待客多种功能。中产买4居以上，富人住别墅或300平以上的大平层。
版块轮动
看一段网传楼市板块轮动总结：
2015年2月，几乎所有城市都在下跌。
但深圳、东莞、珠海在涨，其他区域里廊坊在涨
大湾区是领头羊，廊坊是妖股。
事后看，这些领头羊15-16是全国最猛的，头把椅
2015年3月开始，
北京、上海、广州、南京、苏州、合肥、天津启动，
当时叫一线+四小龙。
现在事后看，四小龙里除了苏州，15-16年在全国的涨幅里也是相当猛的，仅次于领头羊。
苏州15-16年没爆发充分，17-19补涨。
广州15年动了，16年起来，17年爆发。
版块分类
全国范围
区位之分：南方城市、北方城市；
城市群之分：京津冀城市群、长江中游城市群、哈长城市群、成渝城市群、长江三角洲城市群、中原城市群、北部湾城市群、关中平原城市群、呼包鄂榆城市群、兰西城市群、粤港澳大湾区。
按城市级别分：一线城市，二线城市，三四线城市等。
区域城市
按位置分：中心区、主城区、城郊结合部、外围区等
按功能分：核心区、开发区、副中心等。
按学区分：学区房、次学区房、非学区房等。
不同城市处于不同的圈层导致的城市分化，是城市房价轮动的大前提。一线城市尤其是北上深向来是楼市的风向标，2015年3.30之后深圳率先开启楼市暴走模式，到2016年3.25政策后交易量直线下滑，价格小幅震荡。
区域轮动是指在一个城市内，领涨的板块由于价格水平不断上扬，周边板块会迎来新的上扬机会。最典型的案例莫过于一个城市优质物业领先上扬，普通区域的物业跟着来，没有概念的区域最后涨，最终实现全地区普涨。
专注二手房
如果要在一个均价不过2万的城市买房投资，可能需要N套才能完成预定任务。新房往往是这个地区最高溢价的房子，新房二手房倒挂的地方，一般是需要满足落户等限购条件，随着市场化会消失。
二手房的优势主要如下
1、带装修的二手房到手即可出租，可以很快形成现金流。
2、小区成熟配套完善，相比新房在地段和位置方面可选择性更强。
3、交易风险低，在DK等方面操作性强。当下房地产不景气受打压的情形下，期房容易跑路，交易风险增大。一个城市买十几套房子，遇到一套跑路的，基本利润亏完，主要是打击了投资信心。
4、二手房更容易淘笋。二手房选择范围更大，更容易碰到笋盘。
5、二手房大户型、低单价选择性更多。新建房子大户型受控，往往二手房里有很多优秀的户型。
6、次新房污染少小区免受新类似新小区装修噪音。次新房可以限定楼龄，比如楼龄在产权年限的20%之内都可以定义为次新房。
绕开学区房
如果价格不相上下，选学区是加分的。如果价格溢价过高了，学区房就是一个雷。
学区是一个刚需，在哪个城市都会有学区房，传统意义上一房定学校的学区慢慢被化解为一房对多校。
学区房由原来的小区高价变成区域拉平的趋势。区域拉平意味着牛校周边高价房会更多，特别高价的房子会被拉下来，最受伤的是哪些老破小。
做投资，一定要用合适的价格去买入。合适的价格重要在于性价比，不要有太多的溢价。
买一线城市
除去刚需之外，尽量买一线城市的房子，主要有以下几个原因。
1、增加决策正确的概率。在未来，在买房子这件事上，28定律也会适用，大多数人买房子赚不到钱了，顶多算是一个财富配置的手段，谈不上保值增值。为了增加决策正确的概率，尽量买在一线城市，大城市才有房地产。一线城市尤其是人口千万以上的城市，外来人口多，土地受控，金融业发达，房子的流动性好，接盘者来源众多。
2、高收入人群集中。买房是为了保值增值，为有源头活水来，自然接盘者的基数和收入水平是非常重要的影响因素。一线城市由于人口基数大，教育水平高，适合较大型公司落地发展，比较容易形成产业集群，带动稳定就业，推动高收入群体的不断增加。
3、一线城市向存量房转变。一方面大城市要控制规模，一方面一线城市省会好地段基本都是存量房为主了。新房越来越少，慢慢变成了存量房的博弈，由于中心地段的位置好、配套齐等无可比拟的优势，自然变得越来越值钱了。一线城市搞一个新城需要好多年才能慢慢搞起来，再看看有一些三四线的城市动辄搞开发区，建一堆房子，非则需基本就是踩坑。
4、房住不炒。房子是用来住的，深一层意思是不鼓励空置。房住不炒，炒的定义基本在各个城市的限购限售的政策要求里了。房子仍然是财富配置很好的大宗商品。一线城市由于外来人口较多、房价较贵，出租市场是真实存在的。租不出去或租不上价的房子，缺乏配置价值的。要寻找租售比高的房子。
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