买房好还是租房好：一笔简单的买房账

发布时间：2022-07-01 16:49:59

　　2018年的时候，第一次被人问及要不要买车位，当时帮他算了一笔账，说别买。然并卵，他还是买了。具体理由未知。

　　我只能说当时这笔账是这么算的：月租金300的城市，车位费在15万左右/个。月租300，一年成本3600。15万可以租41年。且需要保证40年住同一个地方，不置换。因为卖房的时候车位一般是送的，不跟随房子涨价。如果换了地方住，那么剩余使用年限是净亏损。

　　而且还不算上15万一年4170的利息收入（按10年期国债收益率2.78%计算），那么40年就是30万的利息收入。你没听错，15w*1.0278^40-15w=29.92w）。

　　我认为有理有据。但他偏不。

　　那么买房和租房呢？我们来比较一下买房和租房的成本差距。

　　以成都刚需住房为例，均价2w，购置100平米的房子，总价200万，首付5成，100万。按揭利率4.45%，利息50万。装修30万。合计280万。

　　不考虑期房的情况（如果是期房，等待的两年也需要租房，房租大概4000*12=4.8万/年，合计9.6万。）

　　入住后，房子20年的持有成本为：1、首付100万，20年的时间成本为：100*1.0278^20-100=73万。2、利息成本总计约80万。合计还在还贷的20年的持有成本为73+80=153万。还不包含购买家具，家电维修，物业费，家具翻新等的费用。

　　租房：以家庭为单位，一年租金4.8万，一般是3个月或者半年，甚至1年一付。我们以押1付3记。20年租房的成本为：1、房租成本：4000*12*20=96万。2、押金0.4*1.0278^20-0.4=0.29万。3、然后每笔交易3个月的资金的时间成本=0.4*3*2.78%/4*20。租房20年总成本为96万+0.1668万+0.29万=96.46万。同时房租一般包含了物业费等，通常也不需要装修和维修，房东都会搞定。中间可能还有20万左右的隐形成本差距！

　　那么如果以家庭为单位，买房与租房20年，成本就相差了57万！

　　如果是单身，只需要租一个单间，房租2000。那么20年的成本将下降到48万。差距就拉到了105万。

　　另外，租房还能选择离公司、学校、单位较近的位置，交通更为方便。买房如果买的远还需要配车或者公共交通出行，这就是另外的价钱了。

　　有人说房子会涨价，涨价的部分能覆盖成本的差距，同时你的租金可能涨价。你的房子涨不涨不好说，问题是你卖了现在的房子要么租房，要么搞置换。置换一般而言是要加钱的。如果按发达国家每年4%的涨价水平，20年房子会翻一倍。也就是200万的房子能卖到400万，200万的差价支付100万的成本差距绰绰有余。确实。

　　但需要注意的是，我们上面100万的差距是用无风险收益率来计算的，如果你能把收益率提升到每年8%，那么你选择买房的成本就变成了446万。如果你能把年化收益率干到每年15%，那么你买房20年的成本就变成了100*1.15^20-100+80=1616万。

　　租房也有可能会涨价，但租房的弹性更高，如果价格变贵，或者换了工作，觉得位置不好，居住体验不好，物业不好或者地段变差，出现了产业污染，分分钟可以换掉。而持有房产需要一定时间的变现，且有摩擦损失。

　　所以我的评价是，买房不如租房+炒股。

　　老乡别跑。

下一篇：房价的组成和影响因素

上一篇：现在这时机还能不能买房？