房价的组成和影响因素
发布时间：2022-07-11 22:36:49
（一）商品房的内涵
房地产实际上是土地、权益和地段的结合体。由于固定性和流动性差特性的存在，其区别于一般意义上的商品，“商品房”的真正内涵落在“房”上面。城市选择上，需要考虑城市人口、经济活力、产业结构、土地供应等因素，楼盘选择上，需要综合考虑其品质、价格、区位及升值空间，具有投资和居住双重属性。
（二）房价组成
什么是房价组成呢？房价组成包括：
1）土地费用，可以通过国土资源网公布的数据获取住宅用地的楼面价信息。当土地资源由政府独家供应时，土地一级市场地价在很大程度上影响新建商品房的价格水平。尤其当地方财政依赖于土地财政时，且人口和供地不匹配情况下，必将出现房价一致唱多的情况。
2）建筑安装成本，包括前期工程费、建筑安装工程费用及基础设施建设费。相关原材料、人工成本及居住品质的提升，造成建筑安装成本增加。
3）税费，包括土地增值税、土地契税、土地使用税、营业税、增值税、教育费附件等，税费造成的开发成本的增加最终体现在房价上。
4）资金使用成本。
5）房企利润。
（三）房价影响因素
那什么又是房价影响因素呢？影响因素包括包括：
1）房地产需求，主要包括消费需求和投资需求。消费需求包括城市化进程、旧城改造、结婚及财产传承文化、改善住房等。投资需求方面，人均可支配收入提高，资本市场不完善导致的投资渠道匮乏，在预期相对乐观情况下，使得居民通过杠杆投资房地产。
2）土地供给方面，土地供给是土地财政的重要来源，土地挂牌价格上升等成本推动是房价上涨的内在动力。
3）信贷政策，银行通过对购房者和开发商信贷投放，影响房地产市场的流动性，从而影响房价。
4）经济发展需求，房地产作为我国的经济支柱产业，它既直接影响着GDP，也通过关联产业带动影响国民经济健康稳定发展。为实现经济稳增长，“有形的手”影响着房地产市场，一方面不允许房价涨幅过高，另一方面不希望房价波动太大。房地产已为中国经济发展承担了相当长时间的历史使命，未来对经济的影响将逐渐缺乏动力。
（四）未来房价
未来，房价怎么走？城市间的房价影响因素主要包括人口流动、土地供给及信贷政策这个3个宏观因素，具体为“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，具体城市的房价空间差异取决于住房改善，包括区位、配套、品质及升值保值。
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